Чем руководствоваться: зарегистрированным договором или незарегистрированным доп соглашением?

Question

Чем руководствоваться: зарегистрированным договором или незарегистрированным доп соглашением?

Добрый день!

01.02.2021 купили помещение предприятия-банкрота. 20.02.2021 право собственности зарегистрировали в Росреестре.

Помещение имеет обременение: долгосрочный договор аренды с 2019 по 2029 со ставкой арендной платы 200 000 руб./мес.

Этот договор зарегистрирован в Росреестре.

В период процедуры банкротства конкурсный управляющий заключил дополнительное соглашение о снижении арендной платы до 50 000 руб./мес. в период с 01.12.2020 по 31.03.2021.

В РОСРЕЕСТРЕ ДОП СОГЛАШЕНИЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО НЕ БЫЛО.

Можно ли считать доп соглашение недействительным и требовать уплаты арендной платы в соответствии со ставкой по договору?

С уважением, Вадим

03 Марта 2021, 11:05, вопрос №2999341 Вадим, г. Москва

дополнительное соглашение

конкурсный управляющий

договор аренды

договор

Поделиться

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (4)

212

ответов

62

отзыва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Майорова Виктория

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Вадим.

В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вы как раз являетесь таким третьим лицом, и Ваши права отсутствием регистрации дополнительного соглашения нарушаются. В данном случае думаю, что можно обратиться в суд с заявлением о признании дополнительного соглашения незаключенным на основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Надеюсь, что информация была Вам полезна. В случае возникновения вопросов, с удовольствием на них отвечу.

03 Марта 2021, 11:24

q Отблагодарить

0 0

126

ответов

24

отзыва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Троценко Елена

Адвокат, г. Москва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Договоры аренды на срок не менее года подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). Дополнительные соглашения, изменения к такому договору также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными именно с момента такой регистрации (ст. 433 ГК РФ). До регистрации договора по общему правило он считается не заключенным. Однако есть свои нюансы:

— на момент покупки были ли вы проинформированы о доп. соглашении и его содержании?

— с какой целью было подписано доп. соглашение?

— подписано ли оно с двух сторон уполномоченными лицами?

Если вы на момент покупки не знали о данном доп. соглашении, то есть вероятность возникновения убытков у вашей стороны и, как следствие, требование их возмещения в судебном порядке.

03 Марта 2021, 11:28

q Отблагодарить

0 0

10,0

Рейтинг Правовед.ru

6836

ответов

2658

отзывов

эксперт

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Казаков Илья

Юрист, г. Калининград

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

10,0рейтинг
2658отзывов
эксперт

Добрый день,

Помимо точки зрения изложенной коллегой, существует и иная практика, если допсоглашение исполнялось, то оно действительно и правомерно, в независимости от регистрации. Другое дело, почему конкурсный управляющий снизил размер арендной платы (во вред кредиторам) и почему не расторг договор перед продажей с торгов. Но без изучения дела о банкротстве в данном случае сложно что то сказать.

03 Марта 2021, 17:31

q Отблагодарить

0 0

Оболонский Алексей · Accepted Answer · 03 Марта 2021, 11:23

86

ответов

11

отзывов

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Оболонский Алексей

Юрист, г. Москва

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте! Дополнительное соглашение должно быть заключено в той же форме, что и основное обязательство. Соответственно, руководствуемся только зарегистрированным договором.

Пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 гласит

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

03 Марта 2021, 11:23

q Отблагодарить

0 0

Чем руководствоваться: зарегистрированным договором или незарегистрированным доп соглашением?

Новое в журнале Правовед.ru