Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли уменьшить начисленный налог на нежилую недвижимость?
Добрый день.
Мне был начислен налог на нежилую недвижимость в размере 250 тыс рублей, хотя годом ранее это было всего около 60 тыс.
Нежилое помещение-апартаменты находится в здании, в котором около 60% гаражей, но де-юре его посчитали офисным и насчитали налог с кадастровой стоимости в размере 1.5%!
1. Возможно ли уменьшить уже начисленную сумму через обжалование или другую процедуру? Или тут только через суд и экспертизу? Или стоит оплатить налог, а уже потом пытаться уменьшить налоговую базу и ставку? Налоговое требование из ФНС уже поступило мне.
2. Возможно ли такое помещение перевести в жилое?
3. Налоговую базу, я так понял, можно уменьшить через экспертизу путем снижения рыночной цены помещения и подачи заявления в комиссию или в суд. Какие тут шансы, если смотреть на практику?
4. Насколько реально уменьшить налоговую ставку? Ведь фактически здание - это крытые гаражи на 60%. А там налог уже составляет 0.1%, если не ошибаюсь. Налоговую ставку возможно поменять только для всего здания или для помещения в частности?
После ответов буду решать нужны ли услуги юристов для решения проблемы под ключ.
Добрый день! Пойдем по порядку.
1. Уже начисленную сумму имущественного налога не уменьшить, даже если оспорить кадастровую стоимость и приравнять ее к рыночной цене. Об этом прямо указано в п. 2 ст. 403 Налогового кодекса:
«Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.»
В этом отличие от оспаривания кадастровой стоимости участков. По ним можно снизить налог за последние три года.
Поэтому новое значение кадастровой стоимости, если вы добьетесь ее снижения, будет применяться только для расчета следующих налоговых платежей.
2. На данный момент апартаменты однозначно являются нежилым объектом. Но законопроект о возможности признания апартаментов жилым помещением уже внесен в Госдуму РФ. В январе этот вопрос активно обсуждали, можете найти множество материалов на эту тему. Скорее всего в 2021 году такая возможность появится, но порядок признания жилым помещением пока не определен.
3. Снижение кадастровой стоимости можно пройти двумя способами — через региональную комиссию при Росреестре или в суде. Физические лица могут сразу обращаться в суд. Юридическим лицам обязательно нужно пройти комиссию, а при отказе уже можно подавать заявление в суд.
Самый важный документ для оспаривания — отчет оценщика о рыночной цене объекта. Его нужно приложить и в комиссию, и в суд. Рыночную цену по отчету сравнят с кадастровой стоимостью по ЕГРН. Естественно, подавать документы нужно, если рыночная стоимость ниже кадастровой, иначе налог не снизят.
Основные правила снижения кадастровой стоимости можно найти в ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Если будут вопросы по процедуре — задавайте в чате. Практика в целом положительная, так как отчет оценщика всегда принимают во внимание. В состав комиссии при Росреестре входят представители СРО оценщиков, поэтому документы рассматривают объективно.
4. Это самый сложный вопрос. В Налоговом кодексе РФ указаны ведь максимальные ставки имущественного налога. Регионы сами определяют точные ставки под разные категории нежилых объектов. Оспаривать региональные нормативные акты достаточно сложно, так как это их прямое полномочие.
Не знаю, из какого вы региона, поэтому точно не подскажу. Но в некоторых субъекта РФ общее целевое назначение нежилых зданий определяется по площади или доли помещений в нем. Например, если в здании более 30% офисных помещений, оно все подпадает под офисы и под соответствующую налоговую ставку. Точная цифра в вашем регионе может отличаться, но смысл думаю понятен.
Если что то подробнее интересует. пишите в комментариях или в чате. С оспариванием кадастровой стоимости регулярно сталкиваюсь. постараюсь помочь.