Добрый вечер, коллеги.
Являюсь собственником участка и таунхауса на нем. Риелтор прислал ДКП по аккредитиву. Кадастровые данные и паспортные данные верны.
Нужно проверить договор и объяснить, какие подводные камни есть в нем - и как это улучшить / убрать / переписать с договора .
Заранее спасибо.
Здравствуйте, Богдан.
Вот сразу, что в глаза бросилось.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Для индивидуального жилищного строительства, общая площадь: 522 +/-16 кв.м., адрес: Московская область, Мытищинский район, с/п Федоскинское, юго-восточнее д. Троице Сельцо, кадастровый номер: 50:12:0020309:720 (далее – Земельный участок)
Расположенное на Земельном участке Помещение, назначение: жилое, находящееся по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, юго-восточнее д. Троице-Сельцо, кв.2, общей площадью 134,1 квадратных метров, кадастровый номер: 50:12:0020309:711(далее – Таунхаус)
ИЖС подразумевает именно индивидуальное жилищное строительство, а из текста получается так, что там многоквартирный дом (или дом блокированной застройки), а это уже другие ВРИ.
Согласно классификатору ВРИ:
Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
2.1 Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
выращивание сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек
Поэтому стоит обратить внимание на это, и выяснить — не блокированный ли это дом, и не многоквартирный.
Иначе это уже:
2.3 Блокированная жилая застройка
Размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
Или:
Малоэтажная многоквартирная жилая застройка
И следовательно, это могут признать самовольной постройкой со всеми вытекающими.
Здравствуйте
п.1
Продавец продал, а Покупатель купил в соответствии с условиями настоящего договора в собственность следующее недвижимое имущество:
обычно обязуется передать в собственность пишут, но это не критично- ваш вариант нынешний ничего не нарушает
потом
п.2
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:Для индивидуального жилищного строительства, общая площадь: 522 +/-16 кв.м., адрес: Московская область, Мытищинский район, с/п Федоскинское, юго-восточнее д. Троице Сельцо, кадастровый номер: 50:12:0020309:720 (далее – Земельный участок)
Расположенное на Земельном участке Помещение, назначение: жилое, находящееся по адресу: Московская область, Мытищинский район, сельское поселение Федоскинское, юго-восточнее д. Троице-Сельцо, кв.2, общей площадью 134,1 квадратных метров, кадастровый номер: 50:12:0020309:711(далее – Таунхаус)
то есть продается не дом, а помещение в доме — и указано оно как квартира
тут вообще важен момент — попадаете под ижс тут или нет, все таки ижс это индивидуальное жилое строительство, а не когда несколько квартир в доме
правда вам- как продавцу- это не очень критично, но вот для покупателя это важно
п. 8 хорошо предусмотрен
Объекты продаются по согласованной сторонами цене 9 400 000 (девять миллионов четыреста) рублей 00 копеек, которая состоит из:
цены Земельного участка по соглашению сторон установленной в размере: 1 700 000 (один миллион семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается,
цены Таунхауса по соглашению Сторон установленном в размере 7 700 000 (семь миллионов семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается.
с разделением по каждому объекту
п. 10
Денежная сумма в размере 9 400 000 (Девять миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек оплачивается Покупателем посредством открытия в течении 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего договора безотзывного покрытого аккредитива (далее — аккредитив);
— Банком-эмитентом по аккредитиву выступает Банк «Газпромбанк» (Акционерное общество);
— Банком-исполнителем по аккредитиву назначается Банк «Газпромбанк» (Акционерное общество);
тут лучше вообще вам сделать чтобы аккредитив открывался уже до заключения договора либо в этот же день- и все данные по аккредитиву вписать сюда же
срок, со всеми реквизитами и т.д. — ниже есть об этом — но без счетов
там же по раскрытию аккредитива
В течении трех рабочих дней, но не позднее 8 рабочих дней, после представления Продавцом следующих документов:
— оригинала настоящего Договора, со штампами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права собственности Покупателя и государственной регистрации ипотеки на Объекты в Едином государственном реестре недвижимости в пользу Банка;.
— один оригинал выданной в отношении Земельного участка выписки из Единого государственного реестра недвижимости, заверенной подписью уполномоченного должностного лица и гербовой печатью, при этом согласно такой выписке собственником Земельного участка является только Покупатель, в реквизите выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» должна быть указана только ипотека в пользу Газпромбанк (Акционерное общество), ИНН 7744001497. При наличии в выписке реквизитов «Заявленные в судебном порядке права требования», «Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права», «Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» в них должно быть указано «данные отсутствуют» либо «не зарегистрировано».
— один оригинал выданной в отношении Помещения (Таунхауса) выписки из Единого государственного реестра недвижимости, заверенной подписью уполномоченного должностного лица и гербовой печатью, при этом согласно такой выписке собственником Помещения (Таунхауса) является только Покупатель, в реквизите выписки «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» должна быть указана только ипотека в пользу Газпромбанк (Акционерное общество), ИНН 7744001497. При наличии в выписке реквизитов «Заявленные в судебном порядке права требования», «Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права», «Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» в них должно быть указано «данные отсутствуют» либо «не зарегистрировано».
то есть документы надо предоставить вам в банк все
зачем нужен оригинал договора- плохо понятно- достаточно выписок- так как щас переход права собственности удостоверяется только выпиской из егрн
и только запись в реестре- единственное доказательство прав
Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
поэтому документ — договор- тут лишний на мой взгляд- но это опять же ничего не нарушает- и если согласны- можно оставить
По пункту 8 — можно поподробней. Хорошо прописан для меня (Продавца)? И чем это хорошо?
Открытие аккредитива будет в этот день. Что должно быть прописано и в каком пункте?
С этим все нормально, поскольку есть решения о разделе участка и дома. Т.е. сначала был участок 10 соток, на котором строился дом на 2 семьи. Потом было решение о разделе участка и дома пополам. Соответственно есть 4 свидетельства — 2 на участки и 2 на таунхаусы.
Вот здесь у Вас будет определённый разрыв.
Сначала подписывается договор и только через 3 рабочих дня открытие аккредитива:
Вот здесь очень подробные требования прописали к документам для исполнения аккредитива.
И предоставить их нужно все и если какому-то условию они не будут соответствовать — деньги получить не сможете.
Обычно прописывают менее подробно, например, так (условия, рекомендуемые Сбербанком):
То есть любой из документов можно представить и без доптребований.