Вопрос: Могу ли я сначала купить квартиру #3, а потом продав квартиры #1 и #2 выделить доли детям, тем самым улучшив их состояние

Здравствуйте, Евгений.

Если говорить о требованиях закона — то Вы обязаны выделить долю детям именно в том жилье, которое покупали с использованием средств материнского капитала.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Могу ли я сначала купить квартиру #3, а потом продав квартиры #1 и #2 выделить доли детям, тем самым улучшив их состояние?

То есть по закону, Вы должны сначала выделить доли детям в квартире 2, а потом, получив согласие от опеки, уже продавать эту квартиру, и в приобретённом новом жилье выделять доли детям (либо перевести деньги на спецсчёт детей, хоть на такое опека даёт согласие реже).

В опеке говорят что нет, но ссылаются не на конкретную формулировку закона, а на «мнение юриста опеки».

Евгений

Евгений, добрый день! Законодательством действительно не установлено четких критериев по которым орган опеки может дать согласие на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних либо дать отказ в даче такого согласия. Однако законом установлена письменная форма такого отказа и возможность обжалования его в судебном порядке

ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

 Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

соответственно Вам нужно требовать письменный отказ из которого будет видно мотивировку опеки. Тут как понимаю формальный подход со стороны опеки т.к. использование МК предполагает обязанность выделения долей всем членам семьи в жилье, купленном с использованием мк ( квартира 2), поэтому тут скорее всего получив отказ придется судится, в суде возможно и получится доказать что предложенный вариант лучше для н/летнего.

Здравствуйте, Евгений!

Строго говоря, орган опеки прав в том, что сначала необходимо выделить доли детям в праве собственности именно на то жилое помещение, которое приобретено с использованием средств материнского капитала.

Это следует из содержания статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно которой лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Поэтому, если орган опеки строго будет следовать требованиям этой нормы, то откажет и будет формально прав. Оспорить такой отказ в суде вряд ли получится.

Однако Вам нужно посмотреть, указано ли в правоустанавливающих документах на квартиру № 2 (20 кв.м.), что она приобретена с использованием средств материнского капитала.

Если это указано (к примеру, в самом договоре купли-продажи), то маловероятно, что Росреестр зарегистрирует сделку по отчуждению этой квартиры без разрешения органа опеки, сославшись именно на то, что в ней не выделены доли детям.

Если же то, что квартира приобретена с использованием мат. капитала, в договоре не указано, то Вы можете продать эту квартиру. Росреестр при этом не станет выяснять, с использованием каких средств она приобреталась.

И если затем Вы приобретете третью квартиру, где уже выделяете детям доли, соответствующие их правам на средства мат. капитала, то мат. капитал Вас не принудят возвращать, даже если это впоследствии станет известно прокуратуре, Пенсионному фонду или органу опеки.