Продление договра аренды с ФГУП через СУД

Александр, здравствуйте!

Ч. 2 Ст. 295 ГК РФ 

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Понудить ФГУП нельзя в данном случае ни в отношении дополнительного соглашения, ни в отношении заключения нового.

Статья 421 ГК РФ Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Единственное, что возможно — это воспользоваться преимущественным правом  арендатора, если заключат договор с кем-то другим.

Статья 621 ГК РФ  Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

(передано НОУ в безвозмездное пользование — аффилиривано). 

что имеется в виду? уточните, пожалуйста

Здравствуйте!

Как следует из вопроса, департамент передал в аренду недвижимость Вам, а Вы — в безвозмездное пользование НОУ как финансирующая организация.

Затем арендодатель сменился на Росимущество, которое передало объект недвижимости, обремененный Вашей арендой, в хозяйственное ведение ФГУПу.

Теперь аренда подходит к концу.

В силу ст. 295 ГК РФ и п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.

ФГУП если и мог Вам направить доп, то только с согласия Росимущества. Теперь же Вы направили ему протокол разногласий и он вполне правомочно ссылается на отсутствие согласования изменений от собственника. Если собственник и дальше будет возражать, то понудить его к заключению договора нельзя, потому как собственник, вправе самостоятельно определять сдавать ему имущество в аренду или нет (ст. 219 ГК РФ). 

ФГУП, впрочем без всяких оснований, Вам намекает на следующее. Пункт 2 ст. 445 ГК РФ: «В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.»

Понуждать можно только, когда на одной из сторон лежит обязанность заключить договор: «если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор» — п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Но для Росимущества законом не предусмотрена обязанность заключить договор аренды, в том числе на Ваших условиях. Поэтому в суд разногласия не передашь, точнее можно передать, но суд откажет. 

Можно только рассчитывать на преимущественное заключение договора на новый срок, в соответствии  со ст. 625 ГК РФ, направив Росимуществу и ФГУПу соответствующее письмо с предложением, а если арендодатель откажет и в течении года после прекращения Вашего договора аренды заключит договор аренды с другим лицом, можно требовать перевода прав арендатора на Вас, но и в этом случае Вы получите только только те условия, которые включил в договор арендодатель. Поэтому особой выгоды от перевода прав арендатора не предвидится. Кроме того, если арендодатель не направит Вам письмо о своих возражениях против продления, то по истечении срока договора аренды он будет считаться заключенным на прежних условиях на неопределенный срок, но такой договор может быть расторгнут арендодателем в любой момент, правда с предварительным уведомлением за три месяца. Этот вариант тоже не особо хорош.

Есть вариант приватизации госимущества, но, опять же, тут нужно согласие собственника.  

Вариант выкупа (не в порядке приватизации) арендованного имущества может подойти, потому как, ограничение, предусмотренное п. 3 ч. 2 ст. 1 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Закона N 159-ФЗ, распространяется только на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления, а тут ФГУП, и срок аренды для выкупа у Вас подходит.

Добрый день, Александр!

Они ответили отказом со ссылкой на то что допник не согласован с Росимуществом (обоснованно или нет?)

Да, отказ обоснован. Согласие собственника является обязательным условием.

п. 2. с. 295 ГК РФ: Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Вот и вопрос можно или нет через суд понудить ФГУП заключить доп соглашение с пролонгацией (в договоре нет упоминаний про пролонгацию). Цель сохранить условия договора.

Через суд понудить заклюяить договор можно, но не в вашем случае. Росимущество не обязано заключать с вами договор, а следовательно и понудить его это сделать нельзя.

Или все же вариант только один, ждать истечения договора аренды и на новых условиях заключать договор?

Остается только этот вариант и использование преимущественного права заключения договора на новый срок.

С уважением!

Здравствуйте!

Статьей 608
ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 120
ГК РФ учреждением признается некоммерческая организация, созданная
собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных
функций некоммерческого характера.

При этом в силу ст. 296
ГК РФ учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного
управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах,
установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями
собственника этого имущества и назначением этого имущества.

В силу ст. 294
ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому
имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и
распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с
настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 2 ст. 295
ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного
ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в
качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и
товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия
собственника.

Таким образом,
действующее законодательство допускает возможность распоряжения недвижимым
имуществом, закрепленным за учреждением или унитарным предприятием, только при
условии наличия специального согласия собственника соответствующего имущества.

Поэтому, при смене
собственника арендуемого имущества, должен быть соблюден в любом случае порядок
распоряжения данным имуществом, т.е. получение согласования. При этом Ваше
преимущественное право на заключение нового договора с другим собственником –
правопреемником, сохраняется безоговорочно.

Оформление же
данных отношений возможно и доп. соглашением, но согласование на это должно
быть получено от Росимущества.

 Вместе с тем, ФГУП может при желании повлиять
на дачу такого согласия как можно быстрее, указав, что при заключении
недействительной сделки при отсутствии согласия собственника, при получении
арендной платы по ней, неосновательного обогащения у ФГУП возникать не будет, исходя
из следующей судебной практики.

Обосновывая вывод о
неправомерности получения предприятием арендной платы за спорный период с
января 2005 по декабрь 2007 года ссылками на нормы Бюджетного кодекса
РФ и ежегодно издаваемых федеральных законов о федеральном бюджете, суд апелляционной
инстанции не учел, что положения бюджетного законодательства определяют не
содержание прав государственных унитарных предприятий на доходы, полученные ими
от использования имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного
ведения, а устанавливают особенности учета этих средств. Предусмотренный
нормами бюджетного законодательства порядок учета таких доходов не изменяет
закрепленный Кодексом
объем прав унитарного предприятия на эти доходы.

Таким образом, при
рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения, заявленного в
рамках настоящего дела, подлежали применению нормы не бюджетного, а
гражданского законодательства.

Согласно
разъяснению, содержащемуся в п. 40
совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных
с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,
перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении
государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с п. 1 ст. 295
ГК РФ и иными законами.

Собственник
(управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо
иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении
государственного (муниципального) предприятия.

Исходя из
содержания п. 1 ст. 295
ГК РФ собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве
хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от
использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его
использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в
виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом
без правовых оснований.

В силу п. 2 ст. 299
ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в
хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке,
установленном ГК РФ,
другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Следовательно, и в
случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на
праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического
пользования этим имуществом (п. 2 ст. 1105
ГК РФ) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества.Аналогичная
правовая позиция изложена в Постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N
998/09.(Постановление ФАС Центрального округа от 02.11.2009 N Ф10-910/09 по делу N
А68-10138/07-13/7 ).

Поэтому собственник
с учетом этой позиции должен быть заинтересован в согласовании договорных
отношений ФГУП с арендатором.

Постановление ФАС
прилагаю.