Добрый день. Возникла необходимость приобрести гараж. Ранее с этим не сталкивался. У владельца из документов только членская книжка. Кооперативу более 20 лет. Как правильно оформить покупку и как оформить право собственности… какие подводные камни могут быть.
Здравствуйте! По вашей ситуации, есть 2 варианта:
1.Как видно у владельца гаражане оформлено право собственности на гараж, поэтому для официального заключения договора купли-продажи необходимо владельцу гаража получить документ (справку) о выплаченном пае, и зарегистрировать право собственности в Росреестре в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».После этого он сможет продать вам гараж, а вы-зарегистрировать право собственности в Росреестре.
2.Есть и другой вариант, он применяется часто, поскольку очень у многих владельцев гаражей право собственности так и не зарегистрировано:-владельцу гаража следует подать заявление о выходе из ГСК и выплате ему пая, а будущий(новый) владелец, в свою очередь - пишет заявление о приеме в ГСК и оплачивает пай, ему выдается справка о его приеме в ГСК и предоставлении бокса со ссылкой на решении общего собрания, соответственно оформляется новая членская книжка.И здесь уже при желании новый владелец со справкой о выплаченном пае самостоятельно может зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Здравствуй, Евгений!
Право собственности на созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности,
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации
.Поскольку у владельца гаража имеется только членская книжка, я бы рекомендовал заключить договор купли-продажи после регистрации права собственности владельцем.
Здравствуйте, Евгений.
Прежде чем покупать гараж потребуйте от продавца оформить право собственности на него в Росреестре. Ему это легко будет сделать, если он полностью внес паевой взнос за гараж. Ведь именно с момента внесения паевого взноса член гаражного кооператива становится собственником гаража. После регистрации пава собственности продавец получит в Росреестре выписку из ЕГРН, из которой будет следовать, что именно он является собственником этого гаража.
Статья 218. Основания приобретения права собственности
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Все дело в том что собственник не хочет и не может заниматься оформлением права собственности.
Пусть даст доверенность продавец кому либо для представления интересов по вопросу регистрации права собственности. Регистрация может проводиться в упрощенном порядке. В соответствии со ст. ст. 14, 18, 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» потребуется предоставить следующие документы в Росреестр: квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию права, заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности; паспорт и доверенность представителя, правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен гараж (если право на него не зарегистрировано в ЕГРН), технический план гаража. Для подготовки технического плана необходимо заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером.
Здравствуйте.
Как правильно оформить покупку и как оформить право собственности… какие подводные камни могут быть.
Оформить правильно покупку гаража, при наличии у Продавца только членской книжки, к сожалению невозможно, по следующим причинам:
1) Правом на отчуждение (продажу) наделен только собственник недвижимого имущества. Право собственности у него должно быть зарегистрировано в ЕГРН и подтверждаться Свидетельством о государственной регистрации права или Выпиской из ЕГРН.
2) Для правового анализа возможности оформления данного гаража в собственность, необходимо изучать документы ГСК (предоставлялся ли ГСК земельный участок, было ли разрешение на строительство, когда проводилась техническая инвентаризация и так далее). Очень много ГСК пока не имеет возможности оформить права граждан на гаражи, поскольку у них не собраны все документы и люди владеют гаражами только на основании членских книжок.
Совет: необходимо пообщаться с председателем ГСК и уточнить проводились ли какие-либо мероприятия по узакониванию прав граждан на гаражи и земельный участок под гаражами, на какой стадии процесс.
От этого будет зависеть Ваша дальнейшая возможность регистрации права собственности на гараж.
3) Многие покупают гаражи и при отсутствии собственности у Продавца. Они заключают договор купли-продажи, Продавец пишет расписку в получении денежных средств, берется справка у председателя об отсутствии задолженности по взносам в ГСК, также идет переоформление членской книжки. Но, все эти мероприятия не гарантируют Вам дальнейшего оформления права собственности.
Если будете покупать по данному варианту, то Продавец должен иметь Справку от ГСК о полной выплате паевого взноса.
Статья 218. Основания приобретения права собственности
4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
С уважением,
Шелковая Наталья Николаевна
Добрый день, Евгений! Дополню консультацию, поскольку никто из коллег не упомянул о таком важно вопросе оформления гаражей как признание права собственности в судебном порядке на основании ст 222 ГК РФ.
Что касается регистрации права собственности в ЕГРН на основании справки о выплаченном пае и ст 218 ГК РФ. Это возможно очень в редких случаях, только если ГСК в свое время после постройки гаражей получало акт ввода в эксплуатацию и предоставляло этот акт в Росреестр. Тогда, да, владелец гаража идет в МФЦ, подает документы о членстве и выплате пая и регистрирует право. Большая часть ГСК никогда не получала акт ввода в эксплуатацию и несмотря на то что земля предоставлялась для строительства гаражей, такие гаражи считаются самовольно возведенными.
Следовательно, чтобы купить гараж и понимать можно ли вообще оформить такой гараж в собственность надо узнать у председателя.
1 Есть ли долги по оплате у нынешнего владельца. Потому что для суда (если он будет надо будет браться справки у председателя и документы)
2. Проверить были ли акт ввода в эксплуатацию гаражей и регистрировал ли кто-то права на гаражи в ЕГРН.
3. Узнать был ли отвод земельного участка под гаражи и входит ли гараж который вы хотите купить в этот отвод, потому что его могли построить позже за границами участка. В этом случае оформить гараж никак не получится.
4. ГСК должно быть действующим юр лицом, председатель должен дать справку о выплаченном пае, вы должны быть членом ГСК (книжка предоставляется в суд).
В случае если все документы в порядке, действительно можно сделать так что предыдущий владелец вышел и из членов ГСК, а вы написали заявление, оплатили пай и стали членом. С этого момента на себя уже оформляете гараж.
Либо через МФЦ, либо в суд с исковым, документами из ГСК на землю, на юр лицо, на вас как на члена ГСК, экспертиза о том что гараж не угрожает жизни и здоровью граждан (как самоволка), госпошлиной и также надо будет уточнить в ПЗЗ поселения как территориальная зона и возможно ли расположение гаражей в этой зоне.
Всего хорошего!
Владельцу и не обязательно самому заниматься оформлением права собственности, это может сделать за него представитель по доверенности.
Услуги представителя, Вы можете по согласованию с владельцем оплатить из оговоренной стоимости гаража.
Заключение договора купли-продажи без регистрации права собственности за прежним владельцем крайне рискованная операция, которая не гарантирует, что Вы в дальнейшем сможете зарегистрировать право собственности на гараж.