Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Ндс и ндфл при продаже нежилого коммерческого помещения физ лицом
У физ лица в собственности с 2007 года находится нежилое помещение.Помещение сдавалось в аренду, коммерческая деятельность ведется через ИП, находящееся на УСН.ИП ежегодно платил налоги на коммерческую деятельность 6%, трудоустроен только сам предприниматель.Планируется продажа помещения юр.лицу. Сумма продажи превышает 150 млн ВопросБудет ли продажа данного помещения облагаться НДС а также налогом на доход (УСН, НДФЛ). С каких сумм будут исчисляться налоги, если будут.Как лучше оформлять договор купли продажи - как ИП или как физик?
Здравствуйте, Наталия!
ВопросБудет ли продажа данного помещения облагаться НДС а также налогом на доход (УСН, НДФЛ).Наталия Волкова
если слетите с УСН, превысив установленное п.4 ст.436.13 НК ограничение, то ИП уплатит налоги в рамках ОСНО (НДФЛ + НДС), а если не превысит, то уплатит в рамках УСН «доход».
замечу, что с 01.01.2021г. размер ограничения по доходу у плательщиков УСН увеличен со 150 млн. до 200 млн. рублей.
4. Если по итогам отчетного (налогового) периода доходы налогоплательщика, определяемые в соответствии со статьей 346.15 и с подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 346.25 настоящего Кодекса, превысили 200 млн. рублей, и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным подпунктами 1 — 11, 13, 14 и 16 — 21 пункта 3, пунктом 4 статьи 346.12 и пунктом 3 статьи 346.14 настоящего Кодекса, и (или) средняя численность работников налогоплательщика превысила ограничение, установленное подпунктом 15 пункта 3 статьи 346.12 настоящего Кодекса, более чем на 30 человек, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущены указанные превышения доходов налогоплательщика и (или) средней численности его работников и (или) несоответствие указанным требованиям.
(в ред. Федерального законаот 31.07.2020 N 266-ФЗ)
поэтому я бы советовал провести сделку в новом году.
Как лучше оформлять договор купли продажи — как ИП или как физик?Наталия Волкова
это не важно, т.к. ИП всего лишь статус физ. лица и поскольку нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то при не закрытом ИП доход будет отнесен к доходу от его деятельности.
закрывать ИП то же нет смысла, т.к. помещение использовалось в деятельности ИП и придется платить НДФЛ со всего дохода из-за не возможности получить освобождение по сроку владения (п..17.1 ст.217 НК) или имущественный налоговый вычет (ст.220 НК)
Наталия, здравствуйте.
Согласен с коллегой во всем, но хочу дополнить его ответ.
Поскольку сейчас конец года у вас есть шанс не слететь с УСН. Если вы до конца года заключите договор и получите предоплату в таком размере, чтобы полученные средства не превысили лимит в 2020 году и остаток платежа не превысил лимит в 2021 году, тогда вы сможете обложить весь доход по УСН и избежите НДФЛ и НДС, в противном случае вам придется платить данные налоги.
Об этом написано в Письме Минфина РФ от 31 октября 2014 г. № 03-11-06/2/55215:
Пунктом 1 статьи 346.17 Кодекса установлено, что датой получения доходов у налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом,суммы предварительной оплаты (авансы), полученные в счет оказания услуг, должны учитываться налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы в отчетном (налоговом) периоде их получения.
И как быть с НДС? Покупатель юр.лицо
Поскольку у ИП УСН «Доходы» НДС не будет, но и расходы принять нельзя. Если слетите с УСН то будет и НДС и НДФЛ.
По поводу признания расходов в вашем случае, есть письмо Минфина РФ от 17 февраля 2017 г. N 03-04-05/9044 согласно которому:
В этом случае при переходе с упрощенной системы налогообложения на общий режим налогообложения в порядке, установленном пунктом 4 статьи 346.13 Кодекса, индивидуальный предприниматель может уменьшить доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения упрощенной системы налогообложения, на профессиональный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения упрощенной системы налогообложения.
Таким образом, по мнению ФНС России, индивидуальный предприниматель, который приобрел недвижимое имущество в период применения УСН с объектом в виде доходов и поэтому не учитывал каких-либо расходов при налогообложении, при переходе на общий режим налогообложения и реализации указанного имущества вправе при исчислении НДФЛ принять в составе профессионального налогового вычета всю сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимого имущества, в том числе предъявленную ему при приобретении сумму НДС.
Тоесть, согласно данным разьяснениям, если ИП слетит с упрощенки и ему придется платить НДФЛ, он сможет учесть расходы на приобретение недвижимости при определении налоговой базы по НДФЛ. НДС же избежать не получится.
То есть, если сумма продажи помещений более 200 млн, то ИП автоматически слетает с УСН? НДФЛ и НДС платится на всю сумму продажи или на разницу, превышающую 200 млн?..
Продажа будет осуществляться физ лицом, у которого данная недвижимость в собственности 13 лет.