Можно ли на основании договора требовать льготы/отмены оплаты арендной платы?

Question

Доброго времени суток! Ооо Тактика занимается коммерческой деятельностью и снимает площадь у Горкомиммущества в подвале жилого дома. 18.06 приходит инженер компании Х и говорит, что с 20.06 по 30.09 будет проводится капремонт холодного/горячего водоснабжения, и нужно предоставить доступ для проведения работ. При проведении работ ооо тактика не сможет осуществлять коммерческую деятельность. Вопрос: должны ли быть заблаговременно предоставлены документы о проведении работ? Можно ли на основании договора требовать льготы/отмены оплаты арендной платы? Должны ли подрядчики писать гарантийные письма с указанными сроками/характером работы в арендуемом ооо тактика помещении? Договор прикладываю

Людмила Миролюбова · Answer

Согласно п. 1 ст. 611 и п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Также п. 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Следовательно, арендная плата не подлежит оплате арендатором в случае, если в результате действий арендодателя он будет лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. В данном случае на период кап.ремонта, проводимого в арендованных помещениях, Арендатор вправе на основании вышеуказанных норм права требовать от Арендодателя освобождения от оплаты арендных платежей в связи с невозможностью использовать арендованное имущество по целевому назначению в соответствии с заключенным договором аренды. Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Таким образом, невозможность использования помещения в согласованных сторонами в соответствии с условиями договора аренды целях не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы также и в соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ, т.е. договор аренды является взаимным договором, по которому обязанность арендатора по внесению арендных платежей за пользование арендованным имуществом корреспондирует взаимной обязанности арендодателя по предоставлению арендатору в пользование имущества в соответствии с целями его использования, а также создание возможности для использования арендованного имущества в соответствии с целями, указанными в договоре.

Василий Харчевников · Answer

Здравствуйте, Анастасия. В соответствии с требованиями подпункта 4 части 1 статьи 620 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. На основании изложенного, а также в соответствии с требованиями пункт 6.8. договора у Вас есть право на односторонний отказ от договора. Данное право будет необходимо реализовать в два этапа. Первый этап — написать в адрес администрации и УК одинаковое письмо, где Вы просите подтвердить тот факт, что Вы не сможете пользоваться помещением в процессе проведения капитального ремонта. ПОпросите ответить быстрее. Второй этап написать заявление с отказом от договора в силу вышеуказанных оснований. Если Ваш отказ не примут, тогда предстоит расторгать договор в судебном порядке в силу того же договора. Обращу внимание на тот факт, что подпунктом г пункта 5.2 договора установлен штраф за досрочное расторжение договора в виде оплаты трёх месяцев арендной платы. С уважением адвокат Харчевниокв. В. В.

Юлия Тарасова · Answer

Здравствуйте, Анастасия! В соответствии с п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Более того, как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2020 № 306-ЭС19-24156 по делу № А65-41197/2018 … в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату. Таким образом, отвечая на Ваш вопрос Можно ли на основании договора требовать льготы/отмены оплаты арендной платы? Анастасия Да, можно и даже нужно. Но Вам необходимы будут доказательства того, что использовать помещение для осуществления коммерческой деятельности невозможно. Для этого Вам необходимо получить от организации Х официальное уведомление о необходимости проведения работ.