И какие налоги при продаже заплатит собственник?

Question

Добрый вечер. У физического лица в собственности нежилое помещение. Одну часть помещения он использует под продажу своих товаров, другую сдает в аренду. Часть, которую сдает в аренду, хочет продать. Договор аренды (11 месяцев) на ИП(собственником). Система налогообложения традиционная с ЕНВД. Плательщик НДС. Можно ли выделить и продать эту часть помещения? И какие налоги при продаже заплатит собственник? И можно ли их минимизировать?

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте, Иван! Можно ли выделить и продать эту часть помещения? Иван можно произвести отчуждение доли в нежилом помещении либо разделить помещение, выделив определенную часть, если это возможно технически, и вновь образованный объект продать. последний вариант, на мой взгляд, предпочтительнее, несмотря на необходимость затратить на это время, поскольку в дальнейшем не надо будет согласовывать каждый свой шаг с совладельцем долевой собственности в силу 246-247 ГК. И какие налоги при продаже заплатит собственник? Иван это зависит от того с какой системой налогообложения собственник совмещает ЕНВД: ОСНО или УСН (если уведомлял и не отказался). он ведь платит с дохода от аренды налоги? как кто? по какой системе налогообложения? И можно ли их минимизировать? Иван тут нужно разбираться и больше информации, в частности когда приобретено, был ли на момент приобретения ИП, если был, то на какой системе, была амортизация или нет и прочее.

Анна Гурина · Answer

Иван, добрый вечер! И какие налоги при продаже заплатит собственник? И можно ли их минимизировать? Иван Как я поняла, собственник помещения — ИП на ОСНО и ЕНВД. В таком случае доход от продажи части помещения подлежит налогообложению по ОСНО. Положения п. 17.1 ст. 217 и ст. 220 НК РФ к таким доходам не применяются. В данном случае действует ст. 221 НК РФ, согласно которой Вы уменьшаете доход от продажи части нежилого помещения на профессиональный налоговый вычет — на остаточную стоимость основного средства (части нежилого помещения) (п. 14 Приказа Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002 «Об утверждении Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей» ). При этом следует учитывать кадастровую стоимость помещения: если договорная стоимость ниже 70% кадастровой, то НДФЛ уплачивается исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) за минусом вычета. Однако если Вы приобрели помещение до регистрации в качестве ИП, то уменьшение дохода на расходы будет спорным. ИФНС скорее всего откажет в учете расходов и тогда свою правду придется отстаивать в суде. Также платите НДС. Минимизировать налог можно. Переходите на УСН доходы и продаете часть помещения уже при УСН доходы. Кадастровая стоимость при этом значения не имеет.