Требуется ли Росреестру брачный договор при оформлении ипотеки, если квартиру купили супруги в долях 50/50 до брака?

Здравствуйте, Юрий! 

Согласно п.1,2 ст.38 Семейного кодекса РФ

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

В данной норме говорится об имуществе супругов, которое они могут разделить по соглашению как в период брака, так и после его расторжения.

Таким образом, после раздела имущество супругов переходит из совместной в долевую собственность.

То есть, законодатель допускает нахождение имущества супругов в долях без наличия брачного договора, а лишь при его разделе по соглашению или в судебном порядке.

Поэтому в банке Вам ответили абсолютно верно и их ответ стыкуется с ч.1 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

То есть, в данном случае в регистрации участвуют стороны договора. В Вашем случае их три. Вы с супругой и застройщик. Выплата кредита также не повлияет на приобретение права собственности долей в праве согласно договора. Брачный договор не требуется.

Добрый день, Юрий!

Вы пишете:

Купили с супругой квартиру в новостройке по договору ДДУ еще ДО брака в строящемся доме в долях 50/50. 

На стадии строительства МКД долей не существует, поскольку еще нет объекта недвижимого имущества. ДДУ это по сути право требования на вещь (квартиру) в будущем  к застройщику у Вас и у второго долевого участника.

После этого мы планировали взять ипотеку (квартира взята в рассрочку и часть мы оплатили). Банк предварительно одобряет, но застройщик уверяет, что может быть отказ в регистрации в Росреестре без регистрации брачного договора.

Полагаю, что проблема в том, что застройщик просто уже сталкивался с подобными отказами (а незаконность таких отказов можно признать только в судебном порядке, на суды может уйти не один месяц).

Логика у государственных регистраторов примерно такая. После регистрации брака у супругов возникает право общей совместной собственности в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ (не путать с долевой). Между тем, МКД как объект недвижимости также на момент регистрации брака еще не существует.

Возникает следующая правовая ситуация: уплаченные застройщику денежные средства двух граждан-участников ДДУ до момента регистрации брака — это исполненные платежные обязательства каждого из них. Кредитный договор после заключения брака — это долги обоих супругов (как и денежные средства, которые поступают в собственность супругов по данному договору для исполнение денежных обязательств перед застройщиком). В этой связи действительно существует риск приостановки государственной регистрации из-за изменения режима собственности в процессе исполнения сторонами обязательств, вытекающих из ДДУ при отсутствии соглашения  об изменении режима собственности с учетом того, что ипотека предполагает также обременение прав. Да, конечно, можно спорить с Росреестром о том, что  положения Семейного кодекса к отношениям ДДУ не применяются (существует даже положительная судебная практика (Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 19.08.2020 г. N 6-КАД20-4-К2).

Однако, даже в случае, если соглашение не будет зарегистрировано по той причине, что государственный регистратор придет к выводу, что доп. соглашение к ДДУ содержит элементы брачного договора, в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению в силу действующих норм Семейного кодекса РФ, за Вами останется выбор: спорить в суде с Росреестром или заключить брачный договор и представить на государственную регистрацию.

И, например, если мы гасим остаток наличными без привлечения ипотеки (и доп. соглашения), то по факту в Собственность мы получаем квартиру только после сдачи дома также в качестве супругов, то получается и в таком случае могут возникнуть такие же проблемы?

Вот в этом случае проблем с регистрацией долевой собственности возникнуть не должно.

Здравствуйте, Юрий!

Поддержу коллегу Рощупкина Александра.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

То есть по договору долевого участия Вам предоставляется право на приобретение недвижимости в будущем, поскольку на момент заключения договора квартиры еще не существует, дом находится на стадии строительства.

Таким образом, если бы денежные средства по ДДУ были уплачены Вами и вашей супругой в полном объеме, хотя бы и с привлечением кредитных средств, до регистрации брака, то никаких проблем с регистрацией перехода права собственности в последующем не возникло бы.

Поскольку денежные средства до регистрации брака были уплачены частично (в этом случае презюмируется, что они являются личной собственностью каждого из супругов), а кредит берется в браке (это общие долги супругов) и право собственности участника/ов долевого строительства на объект возникнет также в браке после передачи застройщиком квартиры и государственной регистрации перехода права собственности (п.1 ст.16 ФЗ РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), то такая точка зрения, которую озвучил застройщик, имеет место быть.

В силу п.1 ст.33 Семейного кодекса РФ

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

В соответствии с п.1 ст.42 Семейного кодекса РФ брачным договором супруги вправе, в т.ч. установить режим долевой собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Если договор (доп. соглашение на ипотеку) пройдет регистрацию в Росреестре сейчас — могут ли возникнуть сложноси уже на этапе подписания акта и получения квартиры в собственность?

Юрий

Предугадать сложно поменяется ли официальная точка зрения Росреестра на сложившуюся ситуацию в дальнейшем, но, учитывая позицию, которую государственный регистратор занимает сейчас, сложности определенно могут быть.

Удачи Вам в решении Вашего вопроса и всего хорошего!