Вопрос, может ли состояться сделка купли продажи частного дома?

Здравствуйте!

Если квартира в залоге, то любые сделки с этой квартирой возможны только при наличии согласия залогодержателя.

Для продажи дома с долей ребенка необходимо предоставить ребенку долю соразмерную по площади продаваемой доли в другом жилье.

Если залогодержатель не даст согласие на дарение доли ребенку, то мать может продать дом, к примеру, с одновременной покупкой другого жилья и выдела в другом жилье доли ребенку, но нужно на такую сделку также согласие опеки 

опека выдала распоряжение

Ирина

Ирина, здравствуйте!

В данной ситуации самое главное — это исполнение распоряжения органа опеки, т.к. если распоряжение не будет выполнено, появляются все основания для признания сделки недействительной. 

К тому же советую внимательно изучить распоряжение опеки: что именно там написано в отношении продаваемого дома и в отношении выделения доли ребенку в другом жилом помещении.

Сделка по продаже доли в продаваемом доме и сделка по выделению доли в приобретаемом имуществе должны проходить через нотариуса и при чем желательно одновременно

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

После продажи доли и выделения доли ребенку в другом жилом помещении, родитель обязан отчитаться перед опекой по распоряжению в течение 1 месяца. 

Так как сейчас ипотека на квартире, где должна быть выделена доля, то не лишним будет поинтересоваться у матери ребенка, когда она собирается выделять долю ребенку? Может быть как раз продавая дом, она планирует закрыть ипотеку и произвести выделение. Все эти моменты нужно отследить, чтобы потом не остаться без имущества или не попасть в бесконечные судебные тяжбы

Здравствуйте Ирина.

Сделка состояться может.

Есть два варианта.

Первый, мать получает разрешение банка на отчуждение заложенного дома и вам переходит доля в праве собственности на дом. Т.е мать свою долю Вам продала, а ребёнка нет. 

Второй вариант, где вы ходите приобрести также и ребёнка долю.

Здесь всё сложней. В данной ситуации для избежании порочности сделки купли-продажи необходимо получение двух-трёх согласий.

1. Согласие органа опеки и попечительства на погашение доли в доме.

ч. 4 ст. 292 ГК РФ

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

2. Согласие банка на отчуждение дома.

Ст. 39 ФЗ об ипотеке

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Если проигнорировать получение данного согласия, то банк вправе обратить взыскание по долгам продавца предмета ипотеки на предмет ипотеки, т.е на дом.

3. Согласие супруга при наличии супруга.

Наконец, можно наделить ребенка собственностью в другой недвижимости, например, в квартире или доме бабушки или дедушки. Органы опеки дают согласие на продажу квартиры в том случае, если родственники обязуются подарить несовершеннолетнему долю в своем жилье. В таком случае большая вероятность получения необходимых согласий.

По возникшим вопросам готов проконсультировать.

С уважением, юрист Валерий.

Здравствуйте, Ирина! Добавлю к вышесказанному коллегами. Если квартира в залоге, то без разрешения залогодержателя она не может подарить. «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке» Ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  По практике скажу, что никто и не разрешит, пока не будет погашен долг, тем более несовершеннолетнему. Вероятно, что доля будет подарена после того, как будет снято обременение. Обязательно узнавайте у продавца, когда она собирается снимать обременение и дарить долю. Многие граждане не соблюдают данное условие.Продают недвижимость без выделения (дарения) доли, думая, что выделят в новом жилье. Это не законно. Доля должна выделяться (дариться) в той недвижимости, на какую было выдано постановление органов опеки и попечительства.