Как двум собственникам одного нежилого помещения корректно оформить сдачу помещения в аренду через ИП одного из собственника?

Добрый день!

Согласно ст. 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Если помещение находится в долевой собственности, ИП вправе использовать в предпринимательской деятельности только свою долю. При этом предварительно необходимо получить нотариально заверенное согласие второго собственника на сдачу в аренду ИП доли, принадлежащей предпринимателю.

В Вашем случае, если Вы как ИП хотите сдать все помещение в аренду и весь полученный доход задекларируете, как доход, полученный от предпринимательской деятельности, то Вам необходимо заключить договор аренды с собственником второй доли, уплачивать второму собственнику арендную плату. 

Сумма арендной платы по данному договору, которая будет оплачиваться индивидуальным предпринимателем физическому лицу, будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Здравствуйте, Александр!

у одного есть ИП (УСН патент)

Александр

УСН и патент (ПСН) это 2 разные системы налогообложения, поэтому уточните что же за систему применяет Ваш совладелец.? 

В свою очередь первый собственник оформил иоплатил патенты на всю площадь нежилого помещения и оплачивает все налоги самостоятельно, в целом по деятельности все налоги оплачены.

Александр

это незаконно, поскольку патент на деятельность, предусмотренную подп.19 п.2 ст.346.43 НК он вправе получить только на принадлежащую ему на праве собственности долю в объекте недвижимости.

19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, садовых домов, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности;

т.е. только половина дохода от аренды всего помещения может быть учтена в рамках ПСН.

вторая же половина дохода от аренды, если ИП будет сдавать всё помещение, ему придется учитывать в рамках иной системы налогообложения: либо УСН (если ее выбирал), либо ОСНО, при этом в отсутствие договора аренды между ИП и вторым совладельцем у ИП возникает внереализационный доход по подп.8 п.1 ст.250 НК в виде безвозмездно полученного имущества, а при наличии договора аренды доход второго совладельца будет облагаться НДФЛ 13%.

исходя из вышесказанного, Вам следует просчитать, что все же выгоднее по расходам: чтобы ИП продолжал сдавать помещение полностью, учитывая доход на 2-х разных системах налогообложения, или второму совладельцу все же стоит зарегистрироваться ИП, например на ПСН, и сдавать свою долю в аренду самостоятельно.

Возможно ли оформить взаимодействие собственников путем заключения договора доверительного управления ? 

Александр

при ДУ доход от аренды будет получать и второй совладелец, при этом как у физ. лица доход будет облагаться НДФЛ.