Вступление в наследство на пай земли

Здравствуйте, Андрей.

1. Поскольку речь о пае на землю сельхозназначения, то следует руководствоваться ст.12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что отчуждение, каким бы оно ни было третьему лицу возможно только после выделения участка. (см. п.1 указанной статьи).

2. После выделения для Вас будет выгоднее получить участок по договору купли-продажи, поскольку при дарении у Вас возникнет налогооблагаемый доход -см. п.6 ст.214.10 НК РФ.  Однако при купле-продаже такой налогооблагаемый доход возникнет у хозяйки, поскольку срок владения будет исчисляться с даты регистрации права ее собственности уже на выделенный участок -см.письма Минфина РФ от 01.08.2019 N 03-04-05/57649, от 29.07.2019 N 03-04-05/56654. Речь там идет хоть и о разделе, а не выделе, но принцип остается тот же самый. Вместе с тем она вправе воспользоваться вычетом согласно пп.1 п.2 ст.220 НК РФ в размере до 1 млн.рублей.

3.

Имеет ли владелец пая какое-либо право на выбор места (конкретного участка) этого пая? Или придётся брать что дадут?

Андрей

Пожелание он, безусловно может высказать, но окончательно вопрос будет зависеть от участников долевой собственности -см. п.2 ст.13 закона, п.9 ст.13.1. 

Здравствуйте, Андрей!

Ваш вопрос регулируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — ФЗ).

как верно заметил коллега, согласно ст.12 ФЗ собственник доли (пая) земли сельхоз назначения вправе произвести сделку по отчуждению только после выделения земельного участка в счет земельной доли, за исключением:

— завещания, 

— отказа от права собственности на земельную долю, 

— внесения ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление 

— продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

таким образом, прежде чем совершить с Вами сделку собственнику необходимо будет произвести выделение земельного участка в счет доли.

2. Имеет ли владелец пая какое-либо право на выбор места (конкретного участка) этого пая? Или придётся брать что дадут?

Андрей

если собственник доли инициировал процесс выделения ему участка в счет доли и обратился к кадастровому инженеру за составлением проекта межевания, то в соответствии с п.9  ст.13.1 ФЗ проект межевания подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности, а предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет доли участка. в случае не возможности согласовать вопрос решает суд.

1. Как лучше оформить участок, через договор купли-продажи или дарения?

Андрей

по данному вопросу, с точки зрения налогообложения, согласен с коллегой: 

— в случае дарения у Вас возникает налогооблагаемый доход и Вам нужно будет уплатить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.6 ст.214.10 НК);

— в случае же купли-продажи НДФЛ необходимо будет уплатить продавцу, при этом он будет вправе уменьшить свою налоговую базу за счет налогового имущественного вычета в размере не более 1 000 000 рублей (подп.1 п.1 ст.220 НК).

при всем этом, Вам нужно учитывать, что после выделения земельного участка в счет доли собственник без задержки по времени сможет заключить с Вами сделку дарения, а вот продать выделенный земельный участок собственник Вам сразу не сможет, поскольку в силу ст.8 ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохоз назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка.

       Здравствуйте, Андрей!

      Также хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что доверенность не может быть оформлена на Вас. 

      Согласно п.3 ст.182 Гражданского кодекса РФ

представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично

     Следовательно, оформление сделки, в которой Вы одновременно будете покупателем либо одаряемым, и которую будете подписывать по доверенности за продавца либо за дарителя, будет произведено в нарушение закона.

      Всего доброго!

Добрый день! В первую очередь смущает то, что свидетельство выдано в 2005 году. Земельная реформа 90-х закончилась примерно в конце этого десятилетия. В соответствии с ч 9 ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года 

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. N 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Еще в 1999 году могли выдавать такие свидетельства, хотя уже Регистрационная палата была с 1998 года. Но чтобы в 2005 году — это точно недействительное свидетельство. Для начала выясните, каким годом выдан правоустанавливающий документ, на основании которого выдано свидетельство. Потом закажите архивную выписку из этого документа, если фамилии «собственника» там нет, то свидетельство подделка. 

Что касается Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ то да, ст 12 Закона действительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

1. Как лучше оформить участок, через договор купли-продажи или дарения?

Андрей

Купля-продажа и после выделения доли. 

2. Имеет ли владелец пая какое-либо право на выбор места (конкретного участка) этого пая? Или придётся брать что дадут?

Андрей

Скорее всего доли уже распределены и места выделены. Вам надо искать карту полей, протокол собрания собственников долей, смотреть на каком поле «сидит» доля продавца, выделяли ли ему вообще что-то и т.д. Это целая история и не так все просто. 

Удачи!