Здравствуйте.
1. Во-первых, каким способом лучше это сделать, через договор купли-продажи или по договору дарения? Учитывая, что возможно данную недвижимость нужно будет продавать через год-два… что бы в итоге не попасть на налоги.Дмитрий
При покупке у вас и дальнейшей продаже сын сможет учесть расходы на приобретение недвижимости у вас.
При дарении сын при последующей продаже ранее минимального срока владения (3 года при дарении от отца) сможет учесть ваши расходы на приобретение этой недвижимости.
При этом сыну при продаже ранее минимального срока (5 лет при купле-продаже и 3 года при дарении) нужно учитывать, что при продаже недвижимости ниже 70 % от кадастровой стоимости (кс), в целях налогообложения учитывается 70 % кс.
2. Если по договору дарения — то нужно ли в нём указывать цену? И если не указывать цену, то в будущем при продаже (скажем через год) за конкретные деньги не придётся ли сыну уплачивать налог на доход, так как он фактически получает прибыль?
Цену указывать необязательно.
При продаже через год он может уменьшить налоговую базу на ваши расходы на приобретение этой недвижимости.
При этом сыну при продаже ранее минимального срока 3 года при дарении нужно учитывать, что при продаже недвижимости ниже 70 % от кадастровой стоимости (кс), в целях налогообложения учитывается 70 % кс.
3. Если по договору купли-продажи — то какую лучше указывать цену, реальную или заниженную?… я так понимаю, если указать заниженную скажем 100 тыс, а потом продавать за 1 млн, то с разницы в 900 тыс будешь уплачивать налог на доход?
лучше указывать реальную цену, так как от уплаты НДФЛ вы освобождены по сроку владения, а сын потом сможет учесть расходы на приобретение недвижимости.
4. Есть ли разница в договоре купли-продаже и договоре дарения для сына, учитывая что он состоит в законном браке?
Да, в случае купли-продажи недвижимость будет являться совместно нажитым имуществом.
В случае дарения недвижимость будет являться личным имуществом сына.
Буду рад услышать любые дополнительные комментарии и возможные подводные камни как для сделки так и для реализации недвижимости в будущем.
Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождение от уплаты НДФЛ по сроку владения при купле-продаже не действует, также не действуют имущественные вычеты предусмотренные ст. 220 НК РФ, п. 2
4) ... положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
При этом то что недвижимость нежилая является одним из признаков того что оно может использоваться в предпринимательской деятельности, при этом также в пользу предпринимательской деятельности говорит и тот факт что объектов несколько. Но окончательно вывод об использовании недвижимости в предпринимательской деятельности налоговый орган делает на основании всей совокупности обстоятельств.
При дарении же таких рисков нет.
В целом дарение однозначно лучше.
Цена в договоре дарения не является существенным элементом. Но чтобы не платить налог, сын вправе зачесть расходы отца на покупку этого имущества. То есть в итоге налог платится с разницы между ценой имущества при его покупке отцом и ценой при его продаже сыном
Безусловно, такая разница есть. При покупке этого имущества оно переходит в режим совместного имущества, то есть супруга вправе претендовать на него при разделе совместного имущества
Но и здесь есть исключение. Если сын купит это имущество за счет подаренных денег или денег, полученных от продажи имущества, которое у него было до брака, или от продажи наследства или подаренного имущества — такое имущество не считается совместным.
Но лучшим вариантом все-таки остается договор дарения, так как такое имущество автоматически получает статус ЛИЧНОГО имущества сына, на которое его жена прав не имеет