Или я неправильно понимаю ситуацию?

Здравствуйте!

Если будет завещание и на момент смерти он будет нетрудоспособным, то он все равно получит право на обязательную долю от квартиры.

Она может при жизни полностью подарить или продать вам, тогда квартира не будет ему принадлежать. Но при дарении вам придется заплатить налог 13%, так как тетя не является близким родственником.

Можно конечно оформить только долю на квартиру. Но он сможет продать свою долю (если получит по наследству) без вашего согласия, он должен будет только предложить вам ее выкупить, а если в течение 30 дней вы не купите, то продаст третьим лицам. при дарении вообще не требуется уведомлять дольщиков.

Конечно просто долю особо не покупают, но если в квартире больше 1 комнаты, то можно определить порядок пользования комнатами и продать уже долю с учетом права пользования комнатой.

Добрый день. Ирина, не совсем так вы поняли ситуацию. Скажите, ваш двоюродный брат трудоспособен или нет? Если, он нетрудоспособен, то у него будет в любом случае обязательная доля в наследстве, даже не смотря на завещание. Оспорить завещание тоже не так просто бывает.
Дарение — это не выход, поскольку для тети в силу законодательства не являетесь близким родственником, то вы будете вынуждены уплатить налог в виде 13 процентов от кадастровой стоимости квартиры/ее доли.
Если у вас будет доля, то единственное ограничение при ее продаже, так это право приоритетной покупки у сособственника.

Здравствуйте. Может подарить, может завещать (Вы получите не менее 1/2 доли квартиры). 

Может завещать с завещательным отказом в пользу сына (с Вашей обязанностью обеспечить право проживания сына в квартире).

Может продать Вам  с условием предоставления права  ее сыну пожизненно проживать в квартире.