Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оплата дополнительных расходов на основании решения общего собрания собственников помещений МКД новым собственником
Я приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД).
Помещение я приобрел в 2020 г. Ранее в 2019 г. решением общего собрания собственников помещений МКД было принято решение провести за счет дополнительных денежных средств собственников помещений МКД дополнительные работы по текущему ремонту общего имущества: - текущий ремонт системы управления лифтов и системы отопления (насосы в подвале). Утвердили смету и стоимость за 1 кв.м. помещения для каждого собственника. Срок оплаты установили до 25 октября 2019 г.
Старый собственник, кто продал мне это помещение, эти допработы не оплатил.
Мне пришла претензия от управляющей компании об оплате этих работ. Я отказался, обосновав тем, что решение того собрания, на котором установлена эта дополнительная плата ко мне отношение не имеет, так как я не был на тот момент собственником и нет закона, на основании которого эта обязанность перешла ко мне. Это плата за восстановление общего имущества, которым пользовался старый собственник, а не я.
Управляющая компания (УК) мотивирует требования ко мне тем, что работы были выполнены тогда, когда я уже стал собственником и соответственно пользователем результата работ и акты выполненных работ и счета-фактуры она в силу Закона о бухучете должна выставлять на меня.
Права ли УК? Если да, то по какому закону я обязан оплачивать долги старого собственника?
Здравствуйте, Иван.
Если срок оплаты указанных взносов наступил при старом собственнике, то Вы вправе их не оплачивать и переадресовать претензии к старому собственнику.
Это его обязательства, возникли в период, когда он был собственником. Если на Вас они Договором купли-продажи не переведены, то со старого собственника УК должна взыскивать эти взносы.
Запросите выписку из решения общего собрания и выясните дату когда должны быть внесены взносы.
При этом. Если дата внесения взносов приходится на Ваш период владения, то Вам придется уплачивать этот взнос или оспаривать решение общего собрания.
Гражданский кодекс
Статья 210. Бремя содержания имущества
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
По закону только взносы на кап.ремонт переходят к новому собственнику если их старый не уплатил.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день, Иван.
Права ли УК? Если да, то по какому закону я обязан оплачивать долги старого собственника?
Иван
Точный ответ будет зависеть от момента перехода права собственности на помещение. Вы когда стали собственником, исходя из сведений ЕГРН?
В силу ст. 223 ГК РФ
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Добрый день, Иван.
Учитывая опцию «Мнение 3-х юристов», выскажу свое мнение.
Требования УК не основаны на положениях Гражданского кодекса РФ, поскольку собственником Вы стали в 2020 году, а датой платежа является 25.10.2019 г.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Иного в законе не предусмотрено.
Даже если допустить, что сейчас есть просрочка платежа прежнего собственника, это не говорит о том, что платить должны Вы, поскольку основное обязательство по оплате возникло из решения общего собрания собственников у прежнего собственника еще в 2019 году.
В настоящее время УК вправе взыскать с него еще и проценты за пользование чужими денежными средствами (исходя из п. 3 ст. 395 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК РФ
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Добрый день, Иван!
Утвердили смету и стоимость за 1 кв.м. помещения для каждого собственника. Срок оплаты установили до 25 октября 2019 г.Иван
Не могу согласится с коллегами, по следующим причинам.
Общим собранием в порядке ст. 44 ЖК п. 4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, принято решение о текущем ремонте, то есть о целевом взносе — денежные средства, вносимые для дополнительного финансирования ремонтно-хозяйственных работ.
Установлен срок его внесения на финансирование проведения работ, а не за выполнение работ, и по нормам ГК оплата работ производится после их выполнения.
ГК РФ Статья 711. Порядок оплаты работы
1. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
Выполненные работы должны быть оплачены целевым взносом, пока работы не выполнены они не подлежат оплате.
Цена нежилых помещений определена на момент сделки исходя из текущего их состояния и общего имущества, то есть без ремонта, а если бы был проведен ремонт была бы определена с учетом затрат на нее.
Правомерность взыскания целевого взноса становится идеальной после выполнения ремонтных работ с собственника, который им будет пользоваться.
То есть решение собрания распространяется и на тех, кто не был собственником в момент его проведения?
Да, мое мнение такое. Срок взноса 25 октября 2019 г., но этот срок для взноса на ремонт, а ремонт должен быть оплачен после выполнения и цена в ДКП определена без ремонта. Полагаю, что суд будет в пользу УК по этим основаниям. Нет идеальности обстоятельств для решения суда и суд вынужден будет рассмотреть обстоятельства по срокам взноса и выполнения работ, цены ДКП,
Здравствуйте, Иван! Несколько моих коллег уже ответили, но раз мнения не совпали, выскажу свое мнение и приведу обоснование.
Я не согласен с мнением коллеги Шишкина. Решение собрания для Вас обязательным НЕ является.
Статья 181.1. ГК РФ:
2.Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия,на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Обратите внимание на последнюю формулировку: а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. В данном случае это НЕ установлено законом и не вытекает из существа отношений. А законом установлено следующее.
Статья 46 Жилищного кодекса РФ:
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Решение обязательно только для лиц, которые являлись собственниками помещений в МКД на момент проведения собрания. Все.
Есть еще Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04 «О порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме». И вот в этом письме сказано:
Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.
То есть участники собрания — это именно собственники, а не сами помещения, и решения распространяются, соответственно, на собственников, а не на помещения.
Таким образом решение собрания, про которое Вы говорите, на Вас распространяться не может.
И еще, коллега Шишкин пишет о том, что принято решение о текущем ремонте, то есть о целевом взносе, а сами работы должны быть оплачены после их выполнения. Все верно, но значение в Вашей ситуации имеет не момент оплаты работ, а момент, когда наступает обязанность по внесению взноса. На тот момент собственником были не Вы и обязанность по внесению взноса лежала не на Вас.
как возразить против позиции УК, что работы были выполнены в период когда собственником
Ссылаться на статьи 181.1. ГК РФ и часть 5 статьи 46 ЖК РФ. Я их привел выше. Решение собрание являлось обязательным для предыдущего собственника, а не для Вас. Если вдруг дело дойдет до суда, Вы его выиграете, на мой взгляд.
С уважением!
Спасибо за ответ, а как возразить против позиции УК, что работы были выполнены в период когда собственником стал уже я и что Акты выполненных работ выставлять на старого собственника они не могут?
Это их проблемы когда были выполнены работы. Важна дата, когда должно быть исполнено обязательство по оплате этих взносов.
Исполнение обязательств за другое лицо они у Вас примут, если Вы решите заплатить. Но, это обязательства предыдущего собственника если дата уплаты взносов в решении указана на период, когда он был собственником.
Просто они не хотят судиться со старым собственником и им проще к Вам претензии предъявлять