Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Налог с продажи недвижимости, при долевой собственности (несколько собственников)
Приветствую! Суть вопроса:
1. Есть недвижимость, купленная по ДДУ с "долевым правом" (простите за мой французский) на 3 человека несколько лет назад. Назовем их Собственник1, 2 и 3.
2. В этом году получена собственность и будет ДКП одним договором новому покупателю (проще говоря: купили несколько родственников, получили недвижимость, сейчас - продаем).
3. Понятно, что мы будем пользоваться при оплате НДФЛ вычетом на расходы. Для простоты обсуждения, условные цифры: купили у застройщика за 6 млн, сейчас продаем - за 10.
4. И тут у меня основной вопрос - вот нас 3 человека, мы заявим вычет на сумму расходов, но всё дело в том, что при оплате застройщику мне тогда даже в мысли не пришло использовать личные счета КАЖДОГО и денежные средства аккумулировали на счетах одного. Как была оплата:
- собственные средства со счета Собственник1 на сумму 3 млн
- кредитные средства (ипотека) - 3 млн, по договору с банком, где есть Заемщик - Собственник 2, и остальные - созаемзики. Счет, с которого переводился платеж - Собственник 2. Позже, ипотека была погашена также формально со счета Собственника 2. Сумма уплаченных процентов - 200 тыс.
Мне нужно решить, как продать сейчас корректно недвижимость (а именно, кто должен быть получателем денежных средств или это не важно?), чтобы потом заявить вычет на сумму понесенных расходов:
- 6млн - покупка у застройщика
- 200тыс - уплаченные проценты по ипотеке
Таким образом, налогооблагаемая база составит 3.8 млн. Всё понятно было бы с одним собственником, но в моем случае, я вот боюсь, как бы не получилось, что если я сделаю 3-НДФЛ в следующем году и полученные денежные средства в ней укажу пропорцианально долям в праве (хотя получит на счет кто-то один деньги), а также не возникнет ли вопроса с заявлением понесенных расходов, например, для Собственника-3, который ФОРМАЛЬНО со своего счета не перечислял не рубля.
Сумбурно немного описал, спрашивайте, скорректирую. Спасибо.
Собственник 1 — муж, собственник 2- жена, Собственник 3 — мать мужа. Получается, расходы понесли муж с женой, это их общие расходы.
Что важно: в самом ДДУ речь идет о оплате всему участниками сумм, только для собственных средств есть приписка " фио депонента", т.к. эскроу один. А с кредитом — вообще все же созаемщик и есть просто номинальный плательщик…
кто-нибудь может предоставить рабочую схему корректного налогообложения и мнение налоговой по этому вопросу (то есть какое-то обоснование в виде писем от них или еще что)?
Например, продать первую долю за 6 млн, вторую отдельный договором за 3 млн, третью долю за 1 млн? По первой заявить вычет на сумму расходов, по второму и третьему договору — вычет стандартный на 1 млн? Или на первую долю не получится заявить на 6 млн, т.к. оплата была супругами с разных счетов? Или так вообще нельзя делать, что один собственник получает по вычету расходов, а другой — стандартный вычет?
Но это как вариант, в основном нужна схема с одним договором, в котором продаются сразу все доли, т.к. в основном все покупатели с ипотекой. Хотя, возможно, банк и примет «последнюю» долю.
еще раз немного повторю и упрощаю для понимания ситуацию: есть жена, муж, мама. И также дам реальные цифры (извините что сразу не сделал).
1. По ДДУ у застройщика написано «участники оплачивают», то есть нет указания кто и сколько. В ДДУ есть разделение оплаты: собственные средства через эскроу, где депонент — муж и средства по кредитному договору
2. По документам:
— муж оплатил собственные средства 3.2 млн через счет эскроу
— кредитные средства перевел банк по кредитному договору с 3 соемщиками, но основной заемщик — жена, в размере 2.8млн.
Что я хочу сделать (можно ли так?):
1. Мы продаем в январе 2021 году за цену в 9 млн и я пишу в ДКП порядок стоимости долей для каждого:
— доля мужа стоит 3.2 млн
— доля мамы стоит 1 млн
— доля жены стоит 4.8 млн
2. В следующем году по КАЖДОМУ я подаю следующие НДФЛ:
— муж — нет ндфл, вычет по сумме расходов
— мама — нет ндфл, вычет 1 млн
— жена — вычет по сумме расходов — 2,8 млн (кредитные средства)+200тыс (% по ипотеке) = 3 млн. Остается 1.8 млн налоговой базы для оплаты ндфл.
Зачем мне так? У жены не будет дохода в 2021 году. Но есть право на налоговый вычет на покупку жилой недвижимости. А мы купили квартиру, которая будет принята в следующем году. Таким образом, от этой сделки у нее получится доход, который мы не будем платить воспользовавшись вычетом за покупку квартиры дополнительно.
Не сочтет ли налоговая это уходом от налога (1 млн пропал из налогооблагаемой базы) и возможно ли применение для одного договора разных вычетом по каждому участнику (ведь НДФЛ же подает каждый сам, а значит даже не смотря на один договор, имеет право сам решать способ вычета)?
итог обсуждения:
Можно ли сделать так:
Расходы заявить следующим образом:
— муж — 3млн — по соглашению о распределению расходов
— жена — 1 млн — по соглашению о распределению расходов
— мама — 2 млн — по расписке о получении «мужем» денег или договору займа
Продаю за 9 млн, стоимость каждой доли одинакова или не оговаривается в ДКП (только цена объекта целиком). Тогда получается у каждого 3 млн доход. В итоге налогооблагаемая база получается:
— муж: 3-3 = 0
— жена: 3-1 = 2млн
— мама: 3-2 = 1 млн
Почему так? Мне нужно жене сделать в следующем году базу налога (другого ндфл в следующем году у неё не будет, т.к. в декрете), чтобы с него заявить налоговый вычет за покупку квартиры и таким образом, не платить НДФЛ ей.
если схема рабочая, то основной вопрос у меня:
1. Точно ли, что соглашение о распределении расходов будет работать для заявления вычета на расходы? На сайте налоговой я нашел только для применения целей налогового вычета
2. Как правильно вписать в ДКП условие по цене и долей — перечислять стоимости равные каждые доли или нет?
3. Как правильно в ДКП указать получателей денежных средств: нормально, если аккредитив будет один в пользу одного из продавцов, но при этом см. пункт 2. Нужно ли писать, что Получатель денег обязуется передать другим продавцам эти деньги (вопрос именно для налоговой, а не то что я реально там должен буду отдать).
Здравствуйте, Илья!
Мне нужно решить, как продать сейчас корректно недвижимость (а именно, кто должен быть получателем денежных средств или это не важно?), чтобы потом заявить вычет на сумму понесенных расходов
Илья С
по большому счету не важно к кому-то одному на счет поступят деньги или к каждому отдельно. важно как будет прописана оплата в ДКП и будет ли соглашением собственников (ст.246 и 421 ГК) изменен законный порядок деления между ними дохода — пропорционально долям.
Вы говорите, что
купили несколько родственниковИлья С
уточните степень родства, кто кому кем приходится, т.е. например муж с женой (собственники 2 и 3) и сыном (собственник 1).
Собственник 1 — муж, собственник 2- жена, Собственник 3 — мать мужа. Получается, расходы понесли муж с женой, это их общие расходы.Илья С
Илья, добрый день! Это уточнение имеет ключевое значение поскольку в случае с законными супругами с учетом положений ст. 34 СК РФ позволяется учесть расходы для уменьшения налогооблагаемой базы для обоих супругов независимо от того, кто из супругов сколько фактически оплачивал со своих счетов. Т.е. если в договоре КП данной недвижимости стоимость долей супругов определена пропорционально долям в праве и общей стоимости квартиры учесть супругам учесть можно будет все расходы, понесенные в связи с приобретением данной квартиры оплаченные любым из супругов +, если ранее данное право не использовалось заявить за налоговый период в котором осуществлена продаж, налоговый вычет предусмотренный п.п. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере не более 2 млн. на 1 собственника
нигде не сказано, что это речь о жилой недвижимости (за покупку этой недвижимости нет налогового вычета).
А первоначальная суть вопроса не в распределение расходов долей между супругами, а с тем, что делать с мамой — будет ли считать налоговая, что она понесла расходы пропорционально стоимости и доли в праве. Мне лично кажется, что я могу предоставить расписку, что муж получил от мамы денежные средства для внесения на счет для оплаты ДДУ и вопрос на этом будет закрыт, если вообще будет изначально.
Также, посмотрите отдельно мое последнее уточнение — это уже немного другая ситуация.
Мне лично кажется, что я могу предоставить расписку, что муж получил отИлья С
теоретически можно предоставить такой документ, но фактически поскольку достоверно определить когда фактически такая расписка была составлена нельзя (как например с нотариально заверенным документом) ее могут не принять в качестве доказательства несения мамой расходов на приобретение доли в данной недвижимости.
мама — нет ндфл, вычет 1 млнИлья С
это сработает если квартира продается по долям а не как целый объект, при продаже одним договором вычет в 1 млн. предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ делится пропорционально доле в праве собственности между всеми собственниками вне зависимости от того, используется ли он другими собственниками или нет. И опять же данный вычет предоставляется по жилым помещением а Вы говорите что это нежилое помещение, соот. максимальный размер вычета по нему может быть не 1 млн. а 250 тыс. опять таки делящиеся между всеми участниками собственности.Тут можно было бы повернуть по другому если рассматривать оплату маминой доли супругом как дарение, в этом случае мама на основании ст 220 НК РФ имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, понесенные дарителем на приобретение этого имущества пропорционально ее доле. НО тут все упирается в отсутствие как такового договора дарения собственно доли
Здравствуйте.
Добавлю краткий свой ответ
недвижимость, купленная по ДДУ… несколько лет назад.
Тут надо учитывать то, что возможность сократить подоходный налог, воспользовавшись налоговым вычетом возникает по следующим основаниям:
При реализации какого-либо имущественного объекта недвижимости, долей в указанном объекте, если имущество продается до истечения срока, после которого доход от его продажи налогом не облагается вообще (ст. 217.1 НК РФ). Для имущества, приобретенного до 2016 года, этот срок составляет 3 года. А в отношении объектов, приобретенных начиная с 2016 года, срок владения увеличен до 5 лет, при этом 3-летний срок сохранен для некоторых определенных случаев получения имущества (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Варианты использования налогового вычета мужем и женой зависят от вида владения имуществом:
по общедолевому владению возмещение делается с учетом долей указанных в ЕГРН (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ);
по совместному — пополам или в любой другой пропорции, предусмотренной в запросе на вычет (письма Минфина России от 08.04.2015 № 03-04-05/19849, от 11.06.2014 № 03-04-05/28204, ФНС России от 18.09.2013 № БС-4-11/16779@);
по единоличному — по аналогии с совместным (письмо Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246).
Возмещение по налоговому вычету делится одним из способов:
1. При общедолевом пользовании возврат налога на каждого равен произведению доли и стоимости имущества (максимально 2 000 000 руб.) — об этом говорится в письмах Минфина России от 20.09.2013 № 03-04-05/39132, УФНС России по г. Москве от 21.03.2011 № 20-14/4/025803@;
2. При совместной собственности — с учетом долей первоначального вычета, при этом неважно, кто фигурирует в договоре — муж или жена (письма Минфина России от 25.08.2011 № 03-04-05/7-597, ФНС России от 26.04.2011 № КЕ-3-3/1487@).
При этом, физическому лицу, которое стало собственником при участии в долевом строительстве, следует возмещать налог с учетом даты передаточного акта (письма Минфина России от 22.07.2015 № 03-04-05/42075, ФНС России от 25.05.2009 № 3-5-04/647@).
по поводу того, что
3. Понятно, что мы будем пользоваться при оплате НДФЛ вычетом на расходы.
то тут надо исходить из норм Налогового кодекса РФ
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
то есть, предоставляете в налоговый орган документы, подтверждающие расходы каждого конкретного сособственника этой недвижимости, из которых должно быть понятно, что именно данный сособственник понёс расходы на приобретение этой недвижимости по ДДУ.
обоснованные опасения, поэтому и уточняю о том кто кому кем приходится.
в частности, если кто-то из совладельцев супруги (например, собственник 2 и 3), то согласно положений СК расходы на покупку недвижимости — их совместные расходы, вне зависимости кто из супругов оплачивал, и они могут распределить/разделить их между собой как хотят.
нет, собственник 3 — не супруг. Собственник 1 — муж, собственник 2 — жена, собственник 3 — мать мужа.