Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какой договор выгоднее оформить договор купли продажи долей или договор мены?
Являюсь владельцем 1/3 доли в двух квартирах с 20.05.2019г. С двумя другими дольщиками в родственных связях не состою. Они владеют, каждый по 1/3 доли с 2015 года. Имеется договоренность с другими владельцами о следующем:
Я продаю свою долю им в одной квартире и покупаю в другой две их доли. В итоге у меня остается одна квартира и у других дольщиков - одна квартира на двоих.
Договорились о равноценном обмене без доплат.
Какой договор лучше для меня оформить, с целью экономии на налогах: договор мены или договор купли продажи. Им понятно - они освобождены от уплаты налогов, так как долю давно унаследовали от отца.
Кадастровая стоимость квартиры, долю в которой я продаю стоит 3 млн руб. Кадастровая стоимость квартиры, где я приобретаю две доли - 2,5 млн.руб.
Здравствуйте, Валентина!
по ст.567 ГК определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
соответственно, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия.
таким образом,
Какой договор лучше для меня оформить, с целью экономии на налогах: договор мены или договор купли продажи.
Валентина
какой договор Вы выберите не важно, налоговые последствия будут те же, а именно для уменьшения налоговой базы на основании п.3 ст.210 НК Вы будете вправе заявить налоговый имущественный вычет по подп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 руб. (либо вместо него уменьшить доход на расходы по подп.2 п.2 ст.220 НК) и, если ранее не пользовались, по подп.3 п.1 ст.220 НК в размере не более 2 000 000 руб.
Добрый день! В данном случае с точки зрения налоговых отношений разницы в налогообложении сделки в рамках мены, либо купли-продажи квартиры нет.
С практической точки зрения, считаю что удобнее и целесообразнее заключить один договор мены, а не два договора купли-продажи.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с п.1 ст. 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 п.1 и подпункта 5 п.3 ст. 208 Налогового Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (п. 3, 3 ст. 210 НК РФ).
При купли-продаже или мене квартиры в обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 п.1 ст. 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Данные выводы так же подтверждаются сложившейся судебной практиков, в том числе в«Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).
Добрый день! В письме Минфина России от 28 апреля 2020 г. N 03-04-05/34408 О налогообложении НДФЛ дохода от реализации квартиры, право собственности на которую отчуждено по договору мены указано, что если квартира, право собственности на которую отчуждено по договору мены, находилась в собственности налогоплательщика менее установленного срока владения объектом недвижимого имущества, то доход от ее реализации подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Таким образом, вы можете выбрать как договор мены, так и договор купли-продажи, в любом случае если вы владели квартирой или долей в ней менее 5 лет, то налог на доход надо будет платить.
Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход двумя способами — воспользоваться имущественным налоговым вычетом, либо уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой доли (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Если говорить о продаже доли, то путем математических исчислений, даже если взять кадастровую стоимость можно увидеть следующее. У вас 1/3 доля в квартире, которая стоит 3 млн. рублей, значит доля ваша стоит 1 млн рублей. Используете вычет в 1 млн. рублей и налог не платите. Но если в договоре будет стоимость доли выше 1 млн рублей, то тогда налог будет считаться с этой стоимости. И вычетом можно будет воспользоваться полностью, только если одна доля продается по одному договору.
Всего хорошего!
И вычетом можно будет воспользоваться полностью, только если одна доля продается по одному договору.Романова Ольга
Ольга, спасибо за ответ! Только не поняла последнюю фразу. У меня в договоре будет продаваться (меняться) одна доля, а приобретаться путем обмена в одном же договоре две доли. Правильно ли я понимаю: Если я буду продавать долю за 1600тр., а покупать две доли по 800 т.р., то, уменьшить сумму доходов, я смогу на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов в размере 1600т.р.?
Да, правильно! Если стоимость доли больше, чем указанная кадастровая стоимость, то налоговая будет исходить из суммы, которая написана в договоре. Только вот, если я правильно поняла, если сделки будут происходить в одном и том же году, то вы можете и вычет в 1 млн руб использовать при продаже (пп.1 п1 ст 220 НК РФ и вычет в 2 млн рублей при покупке долей (п.п. 3 п 1 ст 220 НК РФ), если никогда таким вычетом не пользовались. Ну либо не вычет в 1 млн руб, а на сумму фактических расходов, если это вам выгоднее.
Дмитрий, спасибо за ответ. Но, в данном случае меня смущает то, что договор мены предполагает равнозначную стоимость сделки. Если вы говорите, что принципиального значения нет (дкп или договор мены), то как должен выглядеть договор мены, при отражении в нем стоимости долей? Правильно ли я понимаю, если в договоре будет звучать стоимость доли, которую я продаю ( не ниже кадастровой), например, 1600 т.р., то доли, которые я приобретаю, должны стоить каждая по 800 тр.) Что бы была равнозначная стоимость?
да, примерно так. Вам нужно будет указать что 1/6 своей доли Вы меняете на 1/3 одного совладельца, а еще 1/6 на 1/3 другого. прописать что каждая 1/3 у совладельцев стороны оценили по 800 000, а обмениваемые сторонами доли равноценны.