Здравствуйте! Я хочу купить землю и поставить на ней несколько домов, чтобы в последствии сдавать их в аренду. Какая земля мне нужна ИЖС или СНТ? Какие риски могут возникнуть. Что можно строить? У земель СНТ низкая стоимость, можно литам строить что захочешь и какие могут быть риски? Чем вообще отличается СНТ от ИЖС? И какие я должна платить налоги и должна ли?
Добрый день! На землях СНТ, так называемых садовых земельных участках можно строить жилые, садовые дома и вспомогательные постройки (бани, сараи, хоз блоки, гаражи и т.д.) ст 3 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ
садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
На участке для ИЖС вы можете возводить те же постройки, кроме садового дома, и с более жесткими требованиями при строительстве.
ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» описан в классификаторе, утв 540 приказом Минэкономразвития от 1.09.2014 года
Его описание:
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
В настоящий момент на основании части 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года на землях снт можно возводить жилые или садовые дома без уведомления о планируемом строительстве до 1 марта 2021 года. На участках ИЖС для строительства жилого дома потребуется подача уведомления на основании ст 51.1 ГрК РФ.
Анастасия, добрый день! виды разрешенного использования ЗУ определены классификатором, утв. Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
ИЖС это п. 2.1 классификатора — строительство жилого дома не более 3 этажей для личного проживания. СНТ это раздел 13 классификатора
Земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) для размещения объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования
это обязательная уплата платежей в СНТ на территории которого расположен такой участок, с 2019 года размер платежей вне зависимости от членства в соот. СНТ равен размеру членских взносов + сложности с подключением к сетям — только через СНТ ( п. 8.5 Правил техприсоединения, утв. постановлением правительства РФ от 27.12.2004 №861). Ну и в целом надо сказать, что в случае выявления факта сдачи домов для извлечения прибыли в рамках предпринимательской деятельности есть риск привлечения к адм. ответственности за нецелевое использование ЗУ по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ поскольку согласно классификатору вид разрешеннного использования ЗУ «Жилая застройка» (2.0) предполагает
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека,за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
хорошо… а какие есть варианты? с ИЖС, я так понимаю будет еще сложнее? Как вообще в данном случае можно действовать?
? Как вообще в данном случае можно действовать?Анастасия TIGRA
по хорошему если предполагается сдача нескольких домов нанимателя для извлечения прибыли то надо приобретать участок предполагающий возможность его перевода в ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание». Для этого надо смотреть правила землепользования и застройки муниципального образования на территории которого расположен участок если ли на интересуемых участках данный вид разрешенного использования… ну либо приобретать под ИЖС и в тихую сдавать надеясь что не попадетесь
Здравствуйте Анастасия!
Какую деятельность можно осуществлять на земельных участках с определенным видом разрешенного использования определяет Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Так на участках с ВРИ под ИЖС:
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
выращивание сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек
На участках СНТ тоже можно строить дома но не на всех видах земель, так если СНТ находится на землях сельзозназначения, то на таких участках разрешается:
Осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда, и иных многолетних культур
Так дом жилой построить на таком участке не получится, а соответственно сдать его в аренду.
Если же СНТ расположено на землях иного назначения, например в землях общего пользования, то на них разрешается:
Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей
Таким образом, все зависит от ВРИ земельного участка.
Также при строительстве домов Вам будет необходимо соблюсти правила ст. 51.1 Градостроительного кодекса, то есть пройти уведомительный порядок при строительстве с местной администрацией.
Если планируете сдавать в аренду дома для проживания, то предпочтительнее будет ВРИ под ИЖС, так как в СНТ не всегда имеется инфрастуктура (подъезды, электричество, вода и пр. прелести).
В принципе, Вы вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Основным условием в Вашем случае будет то, чтобы ВРИ участка позволял на нем строить жилые дома.
Если дома пройдут регистрацию как жилые помещения, то как вариант Вы можете сдавать их в аренду или найм, а с этого платить налоги, как вы будете оформлять свои отношения, это уже Вы можете сами решить, как самозанятый, ИП и т. п…
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юрлица свободны в заключении договоров.
Для хоз построек что на СНТ, что на ИЖС не требуется разрешение на строительство или подача уведомления. Если вы решите построить несколько домов на одном участке, то могут возникнуть проблемы в том, что необходимо место для расположения домов, а также соблюдения отступов от границ участка в три метра, плюс отступы от одного дома до другого. В некоторых администрациях (незаконно, но тем не менее это факт) не дают на одном участке строить несколько домов (не согласовывают уведомления), предлагают сначала разделить участок, а потом уже строить объекты.
Что касается сдачи в аренду домов, то это предпринимательская деятельность. Лучше всего по ПЗЗ дополнить ВРИ участка дополнительным видом или вспомогательным, связанным с предпринимательской деятельностью, иначе не избежать штрафов за нецелевое использование земельного участка (ст 8.8. КоАП РФ ). Что касается СНТ и ИЖС, то кадастровая стоимость у земель для ведения садоводства действительно меньше, и налоги соответственно меньше. Но вам еще прежде чем купить участок, надо убедиться что на нем можно возводить объекты, нет охранных зон или ограничений (ст 56 ЗК РФ), которые не позволили бы разместить дома.