Покупка земли для сельхозпроизводства с капитальными постройками

Здравствуйте.

На землях сельскохозяйственного назначения возможно строительство зданий, сооружений и строений, необходимых для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции (письмо Минсельхоза России от 13.02.2018 N 15-А-273/ОГ).

При этом есть смысл обратить внимание на то, что строительство жилого дома на указанных землях не допускается. Закон допускает включение в состав имущества фермерского хозяйства нехозяйственных построек. Однако такие постройки должны быть связаны с производственной деятельностью фермерского хозяйства. Но жилые дома в состав имущества фермерского хозяйства не входят. Какие именно возможны строения на землях сх назначения хорошо описано например в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2015 N Ф04-12505/2014 по делу N А03-5664/2014

Для строительства зданий, строений, сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий (пункт 2 статьи 11 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Учитывая указанные нормы права, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что на спорном земельном участке, отнесенном к категории земель сельскохозяйственного назначения, который предоставлен КФХ на праве аренды, могут размещаться любые производственные, а также иные объекты, в том числе здания, строения, сооружения, используемые в процессе сельскохозяйственного производства, включая и административно-бытовые здания, имеющие вспомогательное значение и предназначенные для организационно-управленческого, бытового и иного обеспечения необходимого режима функционирования сельскохозяйственного производства, т.е. строительство (размещение) на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленном для ведения сельскохозяйственного производства, административно-бытового здания, используемого в процессе указанного производства, не противоречит названным выше положениям статей 1, 42, 77, 78 ЗК РФ, статей 6, 11 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве

Если указанные Вами строения, включая и некие домики, будут рассматриваться как административно-бытовые, то проблем не будет. Но жилыми эти дома быть не должны.

Здравствуйте, Иван.

В соответствии с п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли в т.ч. занятые зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Т.е. эти объекты

фермы для коров, овец и лошадей, баня, погреб, кухня столовая, пара гостевых домиков

вполне допустимы на таком земельном участке.

Но вот дом, как бы размещен незаконно. Но можно взять риск его покупки, учитывая, что если на кадастровый учет он поставлен достаточно давно и находящийся на рассмотрении в ГД ФС РФ законопроект № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» и то, что Вы в любое время можете указать, что дом нежилой (хотя бы на основании того, что Вы в нем не прописаны), то риски нарваться на ст. 8.8 КоАП РФ достаточно малы.

Добрый день, Иван!

и хотелось бы развивать фермерскую историю на этой территории, но не хочется наступить на грабли, и после приобретения и получить штрафы или иметь какие-либо другие проблемы, связанные с этими постройками.

Иван

Порядок использования земельного участка устанавливается Правилами землепользования и застройки поселения, в них определяются основные и вспомогательные виды использования, включая условно разрешенные.

Найдите территориальную зону участка в ПЗЗ и посмотрите градостроительные регламенты. В настоящее время жилые дома строить землях с таким ВРИ не разрешается, но в Госдуме рассматриваются поправки: 

«Внести в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ  от 11 июня 2003 года следующие изменения:

Статья 6

1) пункт 1 статьи 6 после слов «земельный участок» дополнить словами «жилой дом»;

2) статью 11 дополнить пунктом 21 следующего содержания:

На ЗУ, предназначенном для осуществления деятельности фермерского хозяйства, допускается:

строительство одного жилого дома с количеством этажей не более 3-х, общая площадь которого составляет не более 500 м2 и который предназначен для проживания членов такого хозяйства.

Образование ЗУ, на котором расположен такой объект, не допускается, за исключением случаев прекращения фермерского хозяйства.

Отчуждение указанного объекта проводится только вместе с отчуждением ЗУ, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности, или прав на такой земельный участок».