Можно ли вернуть залог, если у продавца документы на недвижимость не в порядке?

Добрый день, Максим!
Может быть, вы имеете ввиду задаток, а не залог?
Как указано в первых трёх пунктах ст. 380 ГК РФ,

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Так что если вы прописали «залог» в договоре, то можете попробовать съехать на то, что передавали денежные средства в качестве аванса. Он не накладывает на вас обязательств заключить договор и может быть возвращён в любой момент до исполнения договора.

Если же вы всё-таки заключили соглашение о задатке, то предъявляйте продавцу требования о невозможности выполнить им обязательства по причине несоответствия качества объекта установленным договором.
Вы не специалист, который может оценить качество передаваемого объекта.
Согласно п.1 и абз.1 п.2 ст. 381 ГК РФ, 

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ст. 416 ГК РФ,

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Таким образом, вина за несоответствие передаваемого вам объекта установленным договором характеристикам лежит на продавце, вы не могли знать о реальных характеристиках объекта, так как не являлись специалистом в области строительства.
Направляйте продавцу претензию. Если и в таком случае он будет против возврата вам денежных средств, то взыскать их можно будет только через суд.
Всего Вам доброго!

Здравствуйте!

Статья 429 ГКРФ определяет:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 

По общему правилу согласно ст. 310 ГКРФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, установленных законом или договором.

На предварительный договор распространяются нормы статей 450, 451 ГКРФ об изменении и расторжении договора, в том числе

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

статья 451 ГКРФ предусматривает порядок расторжения договора.

Далее, все же стоит определиться, о возврате залога, задатка или аванса идет речь.

Общие положения о залоге предусмотрены статьей 334 ГКРФ,

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Исходя из общего смысла вопроса, предположу, что все речь в вопросе не о залоге, а о задатке либо авансе.

Если условиями предварительного договора купли-продажи внесенная денежная сумма в счет подтверждения намерения заключить основной договор названа именно «задаток», то в данной случае также применимы нормы ст. 380, 381 ГКРФ о задатке, а именно, 

Согласно ст. 381 ГКРФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Фактически это означает, что сторона, по вине которой не состоялось заключение основного договора, несет ответственность на сумму задатка. Если основной договор не заключен по вине продавца, то покупатель вправе требовать возврат задатка в двойном размере, если по вине покупателя, то залог остается у продавца.

Самим договором могут быть предусмотрены иные условия возврата задатка, либо случае наступления ответственности, а также возможность либо невозможность одностороннего расторжения договора.

Если внесенная по предварительному договору сумма не названа именно залогом, то такая сумма может являться авансом, и подлежит возврату в любом случае.