Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как признать электрические сети коттеджного поселка бесхозяйными?
Есть электросетевое хозяйство коттеджного поселка. На него одновременно заявляют право собственности два юридических лица. Ни одно не имеет зарегистрированного права в ЕГРН. В качестве основания своих претензий оба юрлица предъявляют свой договор купли-продажи, по которому они якобы купили эти электрические сети. При этом оба договора заключены с одним и тем же юрлицом-продавцом, на один и тот же объект, подписаны одним и тем же гендиректором. Но при этом в разное время. Это означает наличие признаков подделки одного из договоров или мошенничества со стороны продавца.
Юрлицо-1 (договор 2019 г.) имеет зарегистрированное право собственности на земельные участки, на которых располагаются электрические сети. Но реально сети не эксплуатирует. Юрлицо-2 (договор 2017 г.) реально эксплуатирует сети. Но при этом не имеет зарегистрированных прав на земельные участки под сетями, в т.ч. на те, на которых располагаются ТП.
При этом учредители Юрлица-2 одновременно являются учредителями Юрлица-1 и до 2019 г. не сообщали о наличии у них договора купли-продажи. В настоящее время у учредителей Юрлица-1 конфликт, в связи с которым и возникло Юрлицо-2 с его якобы правом собственности на электрические сети.
Ч.5 ст. 1 Федерального закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено: «Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
Таким образом, на настоящий момент собственник у электросетевого хозяйства отсутствует. Однако каждое юрлицо требуют у жителей поселка именно с ним подписать договор. При этом Юрлицо-2 использует методы принуждения в виде отключения энергоснабжения домов. Полиция, прокуратура, местные органы самоуправления, как всегда, бездействуют.
Возможно ли в этой ситуации применение ст. 225 ГК РФ о бесхозяйной недвижимости, что позволило бы оградить жителей от произвола непонятных собственников до принятия судебного решения? Что для этого надо сделать? Есть ли ссылки на решения судов в подобных ситуациях?
Чтобы сэкономить время сразу обращу внимание, что в этой ситуации сомнительна возможность ссылаться на Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 02.07.2013 N 1150/13 по делу N А76-24747/2011. В отличие от обстоятельств, ставших основанием для вышеуказанного постановления ВАС, Юрлицо-2 якобы купило сети в 2017 г., но до 2019 г. не осуществляло в отношении него правомочия собственника. Юрлицо-1 якобы купило сети в 2019 г., но до настоящего времени не осуществляет в отношении него правомочия собственника. При этом Юрлицо-1 обвиняет Юрлицо-2 в рейдерском захвате.
Возможно ли в этой ситуации применение ст. 225 ГК РФ о бесхозяйной недвижимости, что позволило бы оградить жителей от произвола непонятных собственников до принятия судебного решения? Что для этого надо сделать? Есть ли ссылки на решения судов в подобных ситуациях?Станислав Старых
Здравствуйте. Если речь идет именно об ограждении жителей от произвола, то мне не совсем понятно для чего говорить о бесхозяйной недвижимости, если каждый житель может ссылаться на отсутствие доказательств принадлежности сетей на каком-либо (вещном или обязательственном) праве у лица, которое пытается требовать от них оплаты? Если оно будет требовать взыскания средств в судебном порядке, то в качестве возражений ответчик может выдвинуть требование представить доказательства права на данный объект. Ну а согласно положениям ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если у истца есть иное доказательство — договор на эксплуатацию с собственником или др, пусть представляет. Если у него таких доказательств нет, предположу, что во взыскании денежных средств будет отказано. Спор хозяйствующих субъектов относительно принадлежности электросетей не должен приводить к нарушению прав жителей. Вот разберутся между собой, а потом могут уже и к жильцам обращаться. Кстати не совсем понятно по какой причине молчат правоохранители — при отключении света это вполне себе основание для применения ст. 19.1 КоАП РФ. Ведь по сути организация, которая не имеет зарегистрированного права на объект электроснабжения, не получившая на него какие-то обязательственные права (по договору с собственником) эксплуатирует указанное имущество в целях извлечения прибыли.
Кстати в п. 6 «Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче», в котором говорится:
указанные собственники и иные законные владельцы объектов электросетевого хозяйства, через которые опосредованно присоединено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, вправе оказывать услуги по передаче электрической энергии с использованием принадлежащих им объектов электросетевого хозяйства после установления для них тарифа на услуги по передаче электрической энергии.
Являются ли Ваши юрлица законными владельцами объектов электросетевого хозяйства при таких обстоятельствах вопрос риторический. К тому же вопрос — а кто и как им устанавливал тарифы в отутствии у них доказательств законности владения?
Добрый день.
Согласно ст.225 Гражданского кодекса РФ
Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
В Вашей ситуации есть сразу два лица, претендующих на правообладание сетями. Отказа от собственности на сети тоже не наблюдается, так как оба лица предлагают Вам заключить договоры на пользование данными сетями.
Поэтому предполагаю, что нет оснований для признания сети бесхозяйными.
Но с точки зрения ускорения процесса выяснения принадлежности этих сетей Вы можете подать заявление в орган местного самоуправления, на территории которого расположены сети, об осуществлении признания сетей бесхозяйными.
В этом случае признание сетей безхозяйными осуществляется в соответствии с порядком, указанным в вышеупомянутой статье:
1.Подача органом местного самоуправления, на территории которого они находятся, заявления в Росреестр о постановке их на учет
2. Постановка Росреестром их на учет.
3. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет обращение муниципального орган в суд в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
И суд уже выяснит истинную принадлежность данных сетей.
Что касается спора между Юрилцом-1 и Юрлицом-2, то приоритет должен быть за Юрлицом-1, так как оно является собственником земельного участка, на котором расположены спорные сети.
Если Юрлицо-2 утверждает, что оно приобрело по договору сети в 2017 году, то оно в силу статьи 252 ГК РФ должно предъявить договор, в котором передается право собственности на земельный участок под сетями как под линейным объектом недвижимости:
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
С уважением, Роман.
В Вашей ситуации есть сразу два лица, претендующих на правообладание сетями. Отказа от собственности на сети тоже не наблюдается, так как оба лица предлагают Вам заключить договоры на пользование данными сетями.Артемьев Роман
Ч.5 ст. 1 Федерального закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено: «Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
Из этого следует, что нет государственной регистрации права – нет доказательства существования права.
Ч.1 ст. 225 ГК РФ четко определено, что «1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался». Ни о каких претендентах на правообладание упоминания нет. Более того, ч. 3 ст. 225 ГК предусмотрено возможность возвращения ее прежнему собственнику. Но это через год, если бесхозная вещь по решению суда не поступила в муниципальную собственность.
Конечно, есть Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 02.07.2013 N 1150/13 по делу N А76-24747/2011, из которого следует, что нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным, лишь потому, что владелец не зарегистрировал право собственности на него.
Но, во-первых, ввиду наличия претендентов, их двух договоров купли-продажи и отсутствия в отношении этого решения суда или следственных органов, то собственник неизвестен.
Во-вторых, ВАС исходил из того, что владелец объекта не зарегистрировал право собственности, но в течение длительного времени осуществлял в отношении него правомочия собственника. Но, как я уже писал, Юрлицо-1 якобы купило сети в 2019 г., но до настоящего времени не осуществляет в отношении него правомочия собственника. Юрлицо-2 якобы купило сети в 2017 г., но до 2019 г. не осуществляло в отношении него правомочия собственника.
Здравствуйте, Станислав!
Вынужден не согласиться с вашими доводами.
В силу ст. 305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом, имеет право на защиту своего владения, в том числе против собственника.
Согласно правовой позиции, изложенной в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
То есть пока упомянутые вами договоры купли-продажи не оспорены, у покупателей будет интерес в сохранении имущества в своем владении, а у органов местного самоуправления — предлог для отказа в проведении учета данного имущества.
Приведенное вами Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 02.07.2013 № 1150/13 по делу № А76-24747/2011, а также Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.11.2019 № Ф01-6009/2019 по делу № А11-8932/2018 вполне ясно следуют указанным правовым позициям, согласно которым имущество, у которого есть владелец (даже при отсутствии государственной регистрации), не может быть поставлено на учет в качестве бесхозяйного.
Обратная практика мне неизвестна.
Из своего опыта могу привести пример, когда администрация отказалась инициировать процедуру регистрации газового шкафа (ШРП), поскольку по документам заказчиком его строительства сто лет назад был какой-то гражданин. Мы обжаловали этот отказ, но, к сожалению, увязли в процессуальной неразберихи (из-за большого количества заинтересованных лиц), поэтому не довели это дело до конца, однако судья вполне конкретно давал понять, что наша позиция является выигрышной. Тем более, никто на этот шкаф не претендовал. Но сейчас это всё слова, конечно.
Подводя итог, могу сказать что для постановки имущества на учет в качестве бесхозяйного в вашей ситуации должно произойти одновременно два события: 1) вынесение органом местного самоуправления соответствующего решения; 2) отказ владельцев инженерных сетей от своих прав на имущество.
И если с администрацией еще можно попробовать договориться, либо обязать ее выполнить свою обязанность в судебном порядке (тем более, формально для этого есть основания), то в случае правопритязаний владельцев договориться с ними не удастся. В связи с эти я считаю, что у вас нет перспективы для признания указанного имущества бесхозяйным.
В силу ст. 305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом, имеет право на защиту своего владения, в том числе против собственника.Семьянов Марат
В формулировке данной статьи указано: «… но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором». А какое основание для владения Вы в моем конкретном случае усматриваете?
Согласно правовой позиции, изложенной в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.Семьянов Марат
Все верно. Но в нашем конкретном случае в отношении какого из двух юрлиц применима данная позиция?
Задача не просто в правовой защите интересов жителей, а ограждении их от произвола т.н. собственников инженерных коммуникаций, которые практикуют отключение домов несогласных жителей для принуждения к подписанию договоров. При этом полиция и прокуратура, как всегда, бездействует, да и есть основания для подозрения в коррупционной составляющей. Ни полиция, ни прокуратура не хотят рассматривать факт наличия двух сомнительных договора, не усматривают в этом ничего криминального, стремясь все свести к гражданско-правовым отношениям. В случае государственной регистрации сетей как бесхозяйственной недвижимости, местный орган самоуправления передает сети для эксплуатации в РСО. Таким образом, до момента принятия судебного решения о праве собственности или передаче сетей в муниципальную собственность жители будут ограждены от произвола сомнительных собственников.
Совершенно с Вами согласен. Но полиция не усматривает ни ст. 19.1 КоАП РФ, ни 330 УК РФ, ни 179 УК РФ. На жалобы городская прокуратура не дает ответы. Областная меры не принимает. Городская прокуратура даже не ответила на заявление о допуске к материалам надзорного производства. Областная жалобу на это рассматривает. Но не спешит. Время у нее еще есть.