Как завещать квартиру

Здравствуйте. У меня такая проблема. Я скоро умру ( извините... не будем о грустном :) , а мой единственный сын, которому я собираюсь оставить свою квартиру, очень мягкий и влюбчивый человек. А вокруг него постоянно вьются женщины, которым доверять нельзя, в том числе та, с которой он сейчас. Если я ему завещаю квартиру прямым завещанием, после моей смерти он, скорее всего, быстро окажется на улице. Завещать без права продажи - раньше было нельзя, если сейчас и можно, я не могу этого сделать по определенным причинам. Надёжных людей, кому бы я могла доверять на 100 %, у меня нет. Скажите, пожалуйста, можно ли завещать квартиру государству с завещательным отказом в пользу моего сына, где будет прописано 3 пункта: 1. Право проживания моего сына пожизненно, с правом делать кап. ремонт в этой квартире. 2. Право на составление моим сыном завещания на эту квартиру. 3. С переходом собственности в момент смерти моего сына от государства к лицам, написанном в его завещании.