Здравствуйте! Унаследовали участок, СНТ, с братом в равных долях. В итоге, я хочу продать он хочет купить. Вопросы; Как это лучше сделать, какие есть варианты?
Как определить цену доли зем. участка, исходя из кадастровой стоимости или заказывать оценку участка? Куда обращаться и какая последовательность действий?
Спасибо.
Если собственник продает участок или недвижимость, он обязан заплатить налог на доходы (НДФЛ).
С 01.01.2016 г. Налоговый Кодекс РФ предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка. Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности.
Если участок или недвижимость были приобретены до 2016 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость.
Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае, если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре при налогообложении учитываться не будет.
Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа. Если кадастровая стоимость объекта на дату сделки не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре.
Чтобы узнать кадастровую стоимость участка, достаточно посмотреть на официальном сайте Росреестра справочную информацию об объекте недвижимости в режиме онлайн (поиск осуществляется по кадастровому номеру).
В соответствии с ФЗ от 03.07.2016 г. № 351-ФЗ о внесении изменений в ст. 42 ФЗ «О гос.регистрации недвижимости» сделки по продаже земельных долей не подлежат нотариальному удостоверению, в связи с чем Вы с братом можете составить договор купли-продажи земельной доли в простой письменной форме, указав в нем цену Договора, составить акт приема-передачи з/у или в договоре указать, что он имеет силу передаточного акта, и сдать документы на регистрацию перехода права собственности на земельную долю на покупателя.
Добрый день! Вы можете подарить или подать долю в праве на земельный участок своему брату. В случае дарения налог платить не придется, так как при продаже может оказаться что налог надо будет платить, поскольку вы не владеете участком более трех лет. Для того чтобы сделка состоялась необходимо составить договор в трех экземплярах , сдать его в Росреестр для регистрации перехода права собственности, гос пошлина 350 рублей. Но если вам надо именно отразить, что деньги были переданы и т.д., то тогда только договор купли-продажи (ст 549 ГК РФ).
Что касается стоимости, то вернее всего определить рыночную стоимость участка (если объявления на сайтах недвижимости вам не помогут, можете заказать рыночную оценку у оценщиков, состоящих в специализированных СРО (Закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).
Не всегда кадастровая стоимость соответствует рыночной, часто она завышена, чтобы налог нужно было больше платить, а иногда и наоборот бывает.
Что касается договора и его нотариального заверения. Может быть зависит от практики региона, но полагаю в данном случае необходимо заверить такой договор у нотариуса. Вот почему. С одной стороны ст 42 218-ФЗ от 13.07.2015 года установлено, что сделки по отчуждению земельных долей не подлежат нотариальному удостоверению. Но есть расхождения в терминах «доля в праве собственности на земельный участок» и «земельная доля».
В вашем случае вы будете продавать долю в праве собственности, а земельная доля это доля в праве собственности на сельскохозяйственные угодья, право на которую (долю) возникло при приватизации сельхозяйственных угодий до вступления в силу закона Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 101-ФЗ от 24.07.2002 года. Термин «земельная доля» содержится и разъясняется в статье 15 указанного закона. Следовательно речь идет о так называемых земельных паях и ваш случай не подходит под эту статью. Так что придется идти к нотариусу заверять сделку. Но! Попробуйте уточнить в МФЦ вашего города, возможно практика в регионах будет разниться.
Если нотариус будет заверять сделку, то он сам подготовит договор и сам его сдаст в Росреестр. Вам у нотариуса и получать документы. Просто нотариусы за свои услуги берут достаточные средства.
Если вам покажется, что услуги нотариуса слишком дороги. То можете оба сначала подарить одному из родственников участок, а потом тот родственник уже подарит вашему брату. Это можно делать подряд, не выжидая время, поскольку дарение с близкими родственниками не облагается налогом (13%). Единственное, что если у вас с братом хорошие отношения то можно так делать, если же вам лучше всего отразить по факту передачу денег и их получение, то лучше всего делать через куплю — продажу, чтобы дарение не признали мнимым, если будут какие-либо споры.
Всего хорошего!