Покупка квартиры по переуступке договора ДД в ипотеку

Здравствуйте, Михаил!

Технически, в вашей ситуации, квартиры еще не существует. Существует только право требования ее, по договору ДДУ. Сама квартира, как объект права собственности будет существовать, только после того, как будет пройдена приемка.

Риски все те же, как и у любого дольщика, по большей части, банкротство застройщика.

Михаил, добрый день!

Хочу купить квартиру по переуступке прав долевого участия. У меня согласована ипотека в Абсолют банке. У продавца квартира с ипотекой в ВТБ.

По факту вы покупаете не квартиру, а право требования ее передачи от застройщика вам. 

Прежде всего, поскольку право требования по договору участия в долевом строительстве в силу ст. 77.2 ФЗ об ипотеке находиться в залоге, то на совершение уступки необходимо получить согласие банка.

В силу ст. 346 ГК РФ 2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, на совершение такой сделки необходимо получить согласие банка нынешнего участника долевого строительства.

Продавец (нынешний участник долевого строительства) уже уточнял вопрос по сделке в банке ВТБ?

Добрый день, Михаил!

Ну, если Вы просто отдадите продавцу деньги, он не погасит задолженность по своему договору по ипотечному кредиту, а потратит их куда-то еще, но при этом будет получено согласие банка-залогодержателя на отчуждение заложенного права требования (что обязательно на основании ст. 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.04.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)») - 

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

то да, Вы вполне можете купить квартиру (в действительности, только право требования передать Вам квартиру) обремененную залогом по чужому кредиту.

Поэтому обычно в таких ситуациях поступают следующим образом. Заключается предварительный договор, по которому продавцу в качестве задатка передается часть цены квартиры (или требования), но эта сумма не перечисляется продавцу, а перечисляется банку-залогодержателю в счет погашения задолженности по кредитному договору покупателя. 

Основная часть цены квартиры закладывается в банковскую ячейку либо же открывается аккредитив в банке (ст. 867 ГК РФ)

В срок установленный предварительным договором после погашения долга продавец регистрирует снятие обременения.

Затем уже заключается основной договор уступки, денежные средства выплачиваются продавцу банком по аккредитиву (или из ячейки) после того, как он предъявит соответствующие документы, подтверждающие переход права от него к покупателю.

Если продавец отказывается от заключения основного договора, то покупатель может заявить требование о понуждении к заключению договора (ст. 445 ГК РФ)

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.