Договор купли продажи

Здравствуйте, Константин!

В Вашем договоре указано, что до момента полной оплаты комната будет находиться в залоге у продавца на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ (пункт 2.2).

Это определенная гарантия для продавца.

Нужно будет, помимо регистрации перехода права собственности, регистрировать и ипотеку в силу закона (залог в пользу продавца на основании пункта 2.2 договора).

Здравствуйте

В п.3 у вас все указано правильно.

Ст 1 фз о гос регистрации недвижимости.

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

То есть каким бы не был у вас порядокирасчетов, до регистрации или после, с залогом объекта или без — право собственности возникает только с момента гос регистрации, а не подписания договора или акта, как некоторые думают.

Здравствуйте, Константин.

Смущает пункт 3. О том, что право собственности у покупателя наступает с момента регистрации в указанных органах. Несмотря на отсутствие полного расчета Сторон по настоящей сделке.

Константин Кулишов

По другому тут и быть не может. Дело в том, что согласно п.2 ст.223 ГК РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Вы потому и обращаетесь в органы гос.регистрации, чтобы зарегистрировать переход права к покупателю, и по большому счету фраза 

 Несмотря на отсутствие полного расчета Сторон по настоящей сделке

тут не несет в себе какого-либо иного смысла, в том числе и иного, чем установлено законом.

Поэтому озаботиться тут следует не этим, а 

Как правильно провести расчет с покупателем ( обезопасить себя). 

Тут два варианта:

1. Либо проводить расчеты до подписания договора, но это не устроит покупателя, так как в этом случае он также будет нести риски. В частности уклонения продавца от регистрации перехода права.

2. Предусмотреть обеспечение исполнение обязательства по оплате

а) — залог. (см. п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

При этом отмечу, что залог я бы все же установил, поскольку сами положения договора о том, что деньги должны быть переданы в день сделки не означает, что именно так и будет. Либо уже и останавливаться на 1 варианте, если залог не устраивает.

 У Вас, кстати, в п.2.2 договора установлено обратное — необходимо корректировать, иначе Продавец никак не защищен. 

б) неустойка за просрочку оплаты — см. ст.330 ГК РФ. Это у Вас предусмотрено в п.2.2

Обратить внимание нужно и на то, что договор не содержит положений о порядке передачи, составляется ли акт или не составляется.

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.