Здравствуйте, хочу приобрести квартиру, но взять кредит и ипотеку сейчас возможности нет.
У меня к Вам такой конкретный вопрос: есть ли такая возможность заключения договора о рассрочке с продавцом квартиры, если он не против самой рассрочки?
Существует вообще такое и законно это? Без рисков?
Заранее, большое спасибо за ответ.
Согласно ст. 489 ГК РФ возможна продажа товара с рассрочкой платежа. Рассрочка – это способ оплаты, при котором товар оплачивается частями в течение определенного времени. При этом в договоре необходимо указать стоимость, порядок оплаты, сроки и размеры платежей.
Обязательно в Договоре указывается цена продаваемой квартиры (ст. 555 ГК РФ), условия передачи квартиры, т.е. по передаточному акту или без него в случае, если договор будет иметь силу акта приема-передачи (ст. 556 ГК РФ).
Важный пункт для договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой оплаты — порядок, суммы и сроки оплат с обязательным указанием дат, в которые должен быть осуществлен очередной платеж (ст. 489 ГК РФ), а также размер пени за просрочку оплат.
При подаче Сторонами такого договора заявления в Росреестр на переход права собственности Стороны должны указать, что, учитывая отсутствие полной оплаты до момента перехода права, на квартиру будет наложено обременение в виде залога в пользу Продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), заменившей с июля 2016 года свидетельство о собственности, будет стоять отметка об обременении в виде залога, т.е. покупатель (новый собственник) продать, завещать или подарить квартиру до полного погашения задолженности перед продавцом не сможет.
Здравствуйте, в Вашем случае есть законная возможность заключения договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Порядок предоставления рассрочки, а также порядок осуществления платежей по договору в дальнейшем прописывается в договоре.
Существуют риски для Покупателя: в случае если Покупатель не будет осуществлять платежи по договору Продавец вправе будет обратиться в суд с требованием о расторжении договора-купли продажи.
Обратите внимание: если в договоре купли-продажи квартиры указана рассрочка платежа, то переход права собственности на квартиру произойдет только после полной выплаты цены квартиры, до этого момента квартира будет находится в залоге у Продавца.
Лина, здравствуйте!
Такое возможно, придерживайте моих указаний ниже
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа необходимо предусмотреть следующие условия.
1. Сведения о сторонах договора — продавце и покупателе (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации).
2. Предмет договора — сведения, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору. К таким данным относится наименование помещения — квартира, ее точный адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площадь.
Актуальные данные по квартире отражаются в выписке из ЕГРН, которую можно получить, в частности, в органах Росреестра или МФЦ.
При отсутствии в договоре четкого описания передаваемой квартиры он может быть признан незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
3. Цена договора, порядок и сроки платежей.
При продаже квартиры в рассрочку в договоре обязательно должна быть указана общая (совокупная) цена недвижимого имущества.
Также в договоре следует подробно прописать порядок, сроки и размеры платежей. Если оплата в рассрочку производится равными частями в течение определенного периода времени, необходимо указать момент наступления обязанности по внесению очередного платежа.
Целесообразно оговорить последствия за несвоевременную уплату очередного платежа за квартиру: уплату процентов на сумму долга, право продавца отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры. Однако последнее исключено в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены квартиры (п. 4 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ).
Сторонам также следует определить способ расчетов. Как правило, используется оплата наличными с выдачей продавцом расписки в получении денег либо безналичные перечисления на счет продавца, но можно предусмотреть и иные способы.
4. Сведения об ограничениях и правах третьих лиц на квартиру.
В договоре купли-продажи квартиры желательно указание об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений и правах третьих лиц на нее.
При проживании в квартире лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в договоре купли-продажи обязательно должен быть приведен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жильем. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (п. 1 ст. 558, ст. 675 ГК РФ).
5. Условие о залоге.
Особенностью договора купли-продажи квартиры с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты квартира находится в залоге у продавца (ипотека в силу закона), если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
Залог является гарантией обеспечения исполнения покупателем квартиры обязательств по оплате ее полной стоимости. В случае неисполнения этой обязанности продавец (залогодержатель) вправе обратить на квартиру взыскание для удовлетворения своих денежных требований из ее стоимости. Поэтому рекомендуется указать в договоре положения о залоге.
Право залога возникает у продавца с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН (п. 1 ст. 329 ГК РФ; п. п. 1, 2, 3 ст. 1, п. п. 2, 3 ст. 11, п. п. 1, 5 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
6. Условие об освобождении и передаче квартиры.
В договоре желательно предусмотреть срок, в течение которого продавец и члены его семьи снимутся с регистрационного учета по адресу квартиры, вывезут имущество и выселятся из квартиры.
Необходимо определить момент передачи квартиры покупателю.
Заключение договора и государственная регистрация перехода права собственности
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Обязательной нотариальной формы такого договора не предусмотрено, за исключением прямо установленных законом случаев, в частности, если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона N 102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона N 218-ФЗ).
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, продавец обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Если декларация не будет подана, налоговый орган рассчитает налог на основании имеющихся у него сведений. С даты регистрации перехода права собственности покупатель обязан уплачивать налог на имущество. Оба участника сделки имеют право на имущественный вычет (п. 6 ст. 210, п. п. 1 — 3 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ; п. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).
Добрый день, да, можете оформить договор-купли продажи в рассрочку согласно ст. 489 ГК РФ, законом это не запрещается.
Написать в договоре можете примерно так
Покупатель обязуется выплатить продавцу стоимость квартиры, указанной в пункте ___ договора:
в размере (цифра) рублей в срок до ___
в размере (цифра) рублей в срок до ___
в размере (цифра) рублей в срок до __
В этом же пункте укажите обязательно, что покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате и может частично досрочно уплачивать денежные средства с дальнейшим перерасчетом следующих выплат.
Также нужно прописать, когда производится передача квартиры, например, в день передачи Продавцу первого платежа, сроки которого указываете в договоре в пункте выше, который я вам описал, путем подписания передаточного акта в соответствии с 556 ГК РФ.
По поводу залога — вы можете указать, что до полной выплаты квартира находится в залоге у продавца, а можете написать в договоре примерно так —
Стороны установили, что при выполнении Покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры в рассрочку, указанная квартира НЕ находится в залоге у Продавца.
