Вопросы: легальна ли эта схема?

Александр, здравствуйте.

Федеральный закон 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Что касается земельного участка,

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

2.1. При осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, обязаны в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика соответствующего заявления совершить предусмотренные земельным законодательством действия, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемый и изменяемый земельные участки.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

То есть заключая подобный договор уступки прав требования вы должны учитывать все возможные риски, необходимо проверять  не подобные схемы, а документы, а именно договоры, которые были заключены между сторонами, начиная с договора участия в долевом строительстве. Далее необходимо проверить данный объект долевого строительства на сайте нашдом.рф, на котором должна быть размещена предусмотренная законом  информация ЕИСЖС, а именно типовой договор проектная декларация, информация о земельном участке, информация об экспертизах проектной документации и т.д. На этом же сайте есть сервис проверки объекта, если есть какие либо проблемы, например пропущены сроки строительства либо передачи объекта участникам долевого строительства, все это будет отражено на этом сайте. Далее, необходимо взять выписки из Росреестра по данной квартире и проверить заключение других договоров участия в долевом строительстве.       

    Добрый день, согласен с коллегой по проверке застройщика на сайте нашдом.рф., но в данном случае как понимаю другой вопрос. Могу предположить, что скорее всего все три фирмы аффилированы (взаимосвязаны). Между компаниями заключены соглашения о зачете. 

      Особенности отношений при перемене лиц в обязательстве регулирует глава 24 Гражданского кодекса РФ.  Особенностями уступки права требования по договору участия в долевом строительстве посвящена статья 11 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Так, согласно статье 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. Одними из простых мошеннических схем являются: подрядчик уступает право требования квартиры по ДДУ без выполнения работ по договору подряда.

         Таким образом, важно потребовать: 

— документы, подтверждающие оплату первым инвестором объекта долевого строительства (квартиры) — в данном случае заверенную копию соглашения о зачете, однако могут отказать, тогда требовать справки от застройщика МИЦ о том, что оплата за квартиру произведена в полном объеме такого то числа (в нашем регионе Росреестр при регистрации уступки требует ее предоставление);  

— ДДУ, предыдущие договоры уступки права требования;         

       Гражданским кодексом установлены пределы ответственности прежнего кредитора перед тем, кто его сменяет: первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). Однако цедент остается ответственным перед цессионарием за недействительность переданного ему требования (за то, что его юридически не существует). Так, он будет отвечать, если сделка, по которой передаются права, будет признана недействительной (цессионарий в соответствии со ст. 15 ГК вправе требовать возмещения причиненных ему убытков).
      Таким образом, после регистрации уступки потребовать от второго инвестора (Абсолют недвижимость) приходный кассовый ордер и кассовый чек в получении от Вас денежных средств, либо безналичным путем перечислять денежные средства (указав данные условия в договоре уступки)  А также желательно проверить надежность данного юридического лица — Абсолют недвижимость (в сети имеются множество сайтов для проверки).