Добрый день. Есть желание в сумму ипотечного кредита включить деньги на ремонт приобретаемого жилья. Вопрос в том, как подстраховаться, чтобы после сделки продавец жилья вернул эти средства? Отдельный договор?
Доброго дня!
Добрый день. Есть желание в сумму ипотечного кредита включить деньги на ремонт приобретаемого жилья. Вопрос в том, как подстраховаться, чтобы после сделки продавец жилья вернул эти средства? Отдельный договор?Александр
А продавец согласен? Т. е. Вы хотите вернуть денежные средства за ремонт без расторжения Вашей сделки? Тогда вариант просто написать расписку в простой письменной форме, что Вы ремонт делаете за счет своих денежных средств в квартире, а продавец обязуется компенсировать данные затраты в определенный срок в определенном размере. Можно и такие условия в договор включить, если банк будет не против. Согласно ст. 307 ГК РФ:
1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Здравствуйте, Александр! Какова цель включения суммы ремонта в договор купли-продажи жилья? То есть, как я понимаю, квартире требуется ремонт, наличных средств на его осуществление не хватает, поэтому планируете осуществить такой ремонт за счет ипотечных средств? Если ни продавец, ни банк не возражают, можно включить в договор пункты, в соответствии с которым продавец либо осуществляет ремонт на определенную сумму (эту сумму указываете в договоре), либо, если этого после покупки квартиры не происходит, возвращает Вам искомую денежную сумму и ремонт производите Вы сами за счет этих возвращенных денежных средств. Тогда нужно будет составить подробный акт приема передачи жилого помещения, в каком конкретно состоянии он находился в момент продажи. А в самом договоре следует также подробно указать, какой ремонт требуется квартире, из каких материалов, в каком объеме и т.п.
Полагаю, что просто включить в сумму договора купли-продажи ремонт квартиры, соответственно получить на эту сумму ипотеку, а затем попросту обязать продавца вернуть эту сумму, не будет отвечать принципу добросовестности участников договорных отношений. Полагаю, что в данном случае договор будет обладать признаком мнимой сделки (п.1 ст.170 ГК РФ). Исходя из чего сам банк может не согласиться с таким условием договора.
Дело в том, что пункты договора, включающие безусловный возврат денег продавцом за ремонт квартиры по своей сути направлены на обналичивание ипотечных денег, предоставленных банком, где посредником выступает продавец.
Понимаете, вся денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи жилья (цена договора), должна после осуществления сделки быть передана в собственность продавцу, и возвратить ее часть произвольно продавец не может (здесь нужно обязательно предусмотреть условие).
Так, согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
При этом в силу п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
То есть продавец должен получить именно ту сумму, которая указана в договоре как цена, а вот возвращать ее без всяких условий он не обязан.
А если в договоре предусмотреть обязанность продавца осуществить ремонт после продажи (это уже будет смешанный договор, а не чистый договор купли-продажи жилого помещения по своей сути), и только при неосуществлении этого ремонта предусмотреть обязанность продавца вернуть деньги, то сделка будет считаться законной. Думаю на это обстоятельство банк обратит внимание, нельзя забывать, что именно банк предоставляет кредит, и при этом под залог недвижимости, лишние суммы выдавать в кредит это не в интересах банка.
Если же отдельно рассматривать тот случай, когда внесение в договор пункта, в соответствии с которым продавец несет обязанность возврата денег за ремонт квартиры, невозможно (банк запретит), то можно составить расписку, как указал коллега. Но эта расписка должна носить все-таки договорной характер, скрепленный подписями обоих сторон, а не только одной стороны по смыслу п.1 ст.420 ГК РФ:
1. Договором признается соглашение двухили нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Поскольку расписка от одного лица (с одной подписью) служит подтверждением договора займа (п.2 ст.808 ГК РФ), но не какого-либо другого обязательства (это уже будет спорным вопросом). Тут должен быть полноценный договор, скрепленный подписями обоих сторон (пусть даже и составленный вручную — от руки продавца), поскольку есть риск, что продавец может и оспорить свою расписку в суде.
Также можно к договору составить ак приёма в котором отразить детально в каком состоянии квартира находится на день продажи.