Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос по ДКП при купле-продаже квартиры с использованием сервиса безопасных расчетов Сбербанка
Продаю квартиру через агентство, задаток получен.
Сделку планируем проводить через сервис безопасных расчетов Сбербанка с заверением ДКП у нотариуса.
Я рассчитывал на следующий порядок сделки в данном случае:
Я, покупатель и агент идем в банк, заключаем договор с банком на открытие сделки с использованием безопасных расчетов, после чего идем к нотариусу, где он на основе банковского договора составляет ДКП, который мы подписываем с покупателем. После нотариус передает документы для регистрации сделки в Росреестр, по завершению регистрации банк получает данные от Росреестра и завершает сделку, перечисляя ранее зачисленные средства от покупателя на мой счет.
Но агент же говорит, что порядок будет мной: мы втроем идем к нотариусу, последний составляет ДКП, мы расписываемся (что меня сильно смущает), после этого идем в банк составлять договор для безопасных расчетов и пополнения номинального счета, а после снова к нотариусу для передачи документов на регистрацию в Росреестр.
Как вы понимаете, я сильно опасаюсь, что подписав ДКП до момента заключения банковского договора (во втором случае, на котором настаивает агент) я по факту подтверждаю переход квартиры покупателю без гарантий получения оплаты, что мне не походит, разумеется.
Поэтому прошу у вас профессионального совета, как правильно организовать сделку по этапам, чтобы избежать любых вероятных рисков и провести её без каких-либо упущений? Правомерны ли рекомендации риэлтора и какому варианту мне нужно следовать? И просьба указать, какие пункты мне важно прописать в ДКП, чтобы привязать его к части оплаты, чтобы без фактического зачисления на мой счет он не имел никакой юридической силы?
Благодарю Вас за развернутый ответ!
Здравствуйте.
Сначала скажу об общих моментах, а позже пройдемся именно по Вашим вопросам:
Во-первых, гражданском праве России по немецкому образцу в отношении недвижимых вещей (жилого помещения, в частности) действует два самостоятельных основания перехода прав на такое имущество: распорядительное и обязательственное основания. Так вот, по обязательственному основанию (это тот момент, когда Вы идете к нотариусу и заключаете ДКП) Вы договариваетесь с покупателем о том, что Вы передадите ему, а он примет жилое помещение и уплатит Вам необходимую сумму. Этот момент не влечет(!) перехода прав, и именно поэтому в статье 223 Гражданского кодекса есть такая норма
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (то есть в отношении жилого помещения в том числе-мое примечание), право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Поэтому переживать в этой части не стоит. Нужно в обычном порядке обратить внимание на положения договора (хотя составление его нотариусом — это, как правило, некая гарантия, хоть и не всегда).
Далее, обращаю Ваше внимание, что именно в Сбере договор на открытие «безопасного» счета осуществляется только при наличии уже заверенного договора, так что, думаю, риэлтор прав и его схема в данном случае приемлема.
Что касается того, какие положения предусмотреть в договоре: на самом деле, закон и «безопасная» сделка Вас в любом случае защищают, ведь счет будет пополнен перед повторным посещением нотариуса для подачи последним документов в Росреестр.
Тем не менее, Вы можете прямо указать, что сделка признается исполненной в полной мере только при поступлении денежных средств в такой-то срок после регистрации прав в Росреестре. В ином случае стороны должны произвести реституцию (вернуть все на свои места).
Однако учитывайте, что в данном случае Вы ставите судьбу сделки в зависимость от действий третьих лиц (в том числе государственного органа), что не совсем корректно.
Удачи.
Доброго дня! Не понимаю в чем сложность оформить договор на безопасные расчёты изначально. Исхожу из своей лично практики. Нотариус составляет проект договора, банк с ним знакомится, вы подписываете документы по безопасным расчётам и обращайтесь к нотариусу. Но опять же не вижу ничего опасного в том, что вам предлагает риелтор, так как в договоре указан порядок расчета и именно из него стоит исходить — т.е. когда в договоре вы получите деньги и каким способом будет указано, после заключить договор на безопасные расчёты и к нотариусу на регистрацию или через МФЦ можно подать самостоятельно.
Добрый день. Благодарю за разъяснение!
Только остался вопрос, как добавить такую формулировку, чтобы исключить вероятность того, что покупатель, получив на руки заверенный нотариусом ДКП не смог подать документы на смену собственника в Росреестре до заключения банковского договора с пополнением номинального счета и выполнения всех пунктов по расчету, указанных в ДКП? Спасибо!
Добрый день!
Так как вы запросили мнение 3 юристов добавлю.
В той схеме, которая вам предложен риелтором рисков особо нет, это стандартная схема.
То что заверение и подписание договора происходит до момента заключения банковского договора (во втором случае, на котором настаивает агент), то переход права собственности происходит после регистрации данного договора в Росреестре.
Ст.223 ГК РФ:
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Если вы переживаете, что другая сторона каким либо образом не заключив банковский договор отнесет договор купли продажи на регистрацию, то пропишите в нем:
«В случае не заключении покупателем в день подписания и нотариального заверения Договора купли продажи -банковского договора, либо не передачи любым иным способом в указанный день денежных средств за указанный объект недвижимости, договор купли продажи считается расторгнутым.Задаток переданный продавцу возврату не подлежит.»
Чтобы не было таких рисков зачастую выбирают нотариуса рядом с отделением Сбербанка, чтобы при составлении договора его сразу можно было показать сотрудникам банка и они уже начали готовить банковский договор.Одна сторона остается у нотуриуса, другая уже в банке оформляет догоовр.
Если вы будете проводить сделку с помощью аккредитива, а не сервиса безопасных сделок, то это будет более безопасным и подходящим для такой ситуации способом расчётов, так как нормы по аккредитиву защишены законом.
Статья 867 ГК РФ Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Добрый день. Благодарю за разъяснение!
Только остался вопрос, как добавить такую формулировку, чтобы исключить вероятность того, что покупатель, получив на руки заверенный нотариусом ДКП не смог подать документы на смену собственника в Росреестре до заключения банковского договора с пополнением номинального счета и выполнения всех пунктов по расчету, указанных в ДКП? Спасибо!
Спасибо за развернутый ответ!
Прошу вас уточнить, как наиболее полно указать, что переход ДКП вступает в силу только после фактического зачисления средств на счет продавца? Чтобы я мог быть спокоен в процессе осуществления сделки.
Благодарю!
Не за что.
Допустим, такая формулировка: «Моментом исполнения обязательств со стороны Покупателя по настоящему Договору признается поступление денежных средств, являющихся ценой договора, в полном объеме на специальный банковский счет, указанный в Договоре. При не поступлении денежных средств в течение 5(пяти) рабочих дней с момента регистрации сделки в Росреестре, на специальный банковский счет, указанный в Договоре, сделка не считается исполненной.»
Также можно добавить, что это не препятствует Покупателю производить все действия (в том числе посредством контактирования со Сбербанком и Росреестром), направленные на ускорение поступления денежных средств