Ся ли коронавирус форс-мажором для расторжения договора аренды?

Здравствуйте, Георгий!

Априори коронавирус не является основанием для расторжения договора.  В любом случае данный вопрос должен решаться судом.

Как разъяснил ВС РФ в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики,

связанным с применением законодательства и мер по противодействию
распространению на территории Российской Федерации
новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 

Вопрос 8: Возможно ли признание эпидемиологической обстановки,
ограничительных мер или режима самоизоляции основаниями для
изменения или расторжения договора, а если возможно – то при каких
условиях?
Ответ: Если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его
существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при
заключении договоров, могут являться основанием для изменения и
расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при
предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключён или был бы
заключён на значительно отличающихся условиях.
13
При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с
существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон
возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора
противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб,
значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора
на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении
условий договора судам необходимо указывать, каким общественным
интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать
значительный ущерб сторон от расторжения договора.
Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от
договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как
общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328
ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров,
например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г.
№ 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации
чрезвычайных ситуаций».
Последствия расторжения или изменения договора в таких случаях
определяются на основании пункта 3 статьи 451, а также пункта 4 статьи 453
ГК РФ, если иное не установлено законом или иным правовым актом.
В частности, при нарушении исполнителем сроков выполнения работы,
оказания услуги потребитель вправе отказаться от исполнения договора и
потребовать возврата уплаченной им цены на основании статьи 28 Закона
Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав
потребителей». При отказе потребителя от исполнения договора о
выполнении работ (оказании услуг) не в связи с его нарушением
исполнителем, потребитель вправе на основании статьи 32 названного закона
требовать возврата уплаченной им цены за вычетом фактически понесённых
исполнителем расходов, связанных с исполнением обязательств по данному
договору.

С уважением, юрист Ирина Фролова!

Здравствуйте. 

Сразу скажу, что вопрос очень неоднозначный и во многом, к сожалению, не правовой в том смысле, что принятые в спешке изменения в № 98-ФЗ в отношении аренды не согласуются во многом с нормами Гражданского кодекса и непонятно, как в будущем суды будут решать правовые споры в этой сфере, тем не менее в соответствии со статьей 19 Федерального закона №98-ФЗ установлено следующее:

Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Иначе говоря, нужно в каждом индивидуальном случае разбираться отдельно с правовой позицией.

Удачи.

Здравствуйте! Хотел бы дополнить ответы коллег.

Расторжение может быть подходящим вариантом в первую очередь для краткосрочной аренды под определенные цели. Например, арендовали помещение под мероприятие, которое отменено властями из-за пандемии коронавируса COVID-19. Долгосрочная аренда тоже может потерять актуальность, например, если компания переходит на онлайн-работу и закрывает большую часть офисов.

Отказ от договора

Способ удобен, если у вас есть право по договору или закону отказаться без чрезмерно высоких выплат (кроме арендной платы). Договор будет считаться расторгнутым либо с момента получения уведомления, либо с другого момента по договору или закону, иным правовым актам (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Например, по истечении срока предупреждения об отказе.
В наилучшем положении арендаторы, у которых договор заключен или возобновлен на неопределенный срок. Они могут отказаться в любой момент и без договорного условия. В обычной жизни это не очень выгодно — придется платить за три месяца аренды. По общему правилу таков срок для предупреждения об отказе для бессрочных договоров (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в текущей ситуации это может быть оптимальным и самым дешевым решением в сравнении с другими вариантами.

Что я могу предложить Вам: если есть основания для отказа, направьте уведомление арендодателю.

Расторжение по соглашению сторон

Это наилучший вариант, если есть возможность договориться. Причем это может быть выгодно обеим сторонам, не только Вам как арендодателю.

Какие аргументы могут помочь убедить арендатора, чтобы Вы остались как собственник в плюсе:

• некоторая денежная компенсация. Например, предложите предусмотреть, что Вы как арендодатель оставляете у себя аванс или обеспечительный платеж (весь или часть) и таким образом возмещает потери без взимания с вас неустойки, если уже есть просрочка, или убытков (п. 4 ст. 421 ГК РФ);
• экономия средств на судебные издержки по взысканию долга или расторжению и выселению через суд;
• возможность быстрее снять обременение с имущества при зарегистрированной аренде (для продажи, например). При расторжении через суд на это уйдет от нескольких месяцев до нескольких лет.

Что я могу предложить Вам: подготовить проект соглашения и направить арендодателю с сопроводительным письмом. Даже если он откажет, эти документы пригодятся при подаче иска в суд как подтверждение, что вы выполнили требования об обязательном досудебном порядке урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Я как юрист по недвижимости часто делаю такие проекты для своих клиентов.

Основное — кроме условий о взаиморасчетах прописать порядок и сроки освобождения помещения. Для организации вывоза имущества может потребоваться больше времени в условиях ограничительных мер в связи с пандемией. На это нужно обратить особое внимание!!! У меня уже есть готовые решения на этот счет. Я избежал несколько судов для своих клиентов.

Расторжение через суд в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ)

Это очень сложный способ и обычно является крайней мерой, поскольку нужно доказать одновременное наличие сразу нескольких условий. И достаточно долгий.
Но, если у вас долгосрочный договор, компания планирует в перспективе продолжить работу и другие варианты решения (изменение платы, расторжение по другим основаниям) не подошли, стоит подготовиться. Есть реальный шанс доказать существенное изменение обстоятельств. Стороны действительно не могли разумно предвидеть такое развитие событий или как-то на это повлиять.

Что я бы мог Вам предложить сделать сейчас: вне зависимости от того, заявил ли арендатор, будет ли он съезжать или нет, направить ему предложение о расторжении договора и сформулировать вашу позицию со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. В дальнейшем это позволит подтвердить, что вы выполнили требование об обязательном досудебном порядке урегулирования спора до подачи иска в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Тема на самом деле очень сложная и неоднозначная, вариантов решения Вашей проблемы очень много.

С уважением, юрист по недвижимости,

Роман Куняшев