Может ли арендодатель требовать оплату аренды при незаключенном договоре?

Question

Наша компания арендует два офисных помещения по двум отдельным договорам с помесячной оплатой и залогом в сумме месячной арендной платы. Собственник здания в состоянии банкротства. Арбитражный управляющий назначает компании, которые арендуют у собственника здание и сдают помещения в субаренду. Время от времени эти субарендодатели меняются. Ранее это происходило с перезачетом арендной платы и возвратом залога, то есть интересы арендаторов не страдали. В конце марта мы получили предложение от старого субарендодателя о расторжении договора задним числом (началом марта), при этом нами был оплачен март, получен акт об оказании услуг за март; также было направлено предложение заключить с 8 марта договор с новым субарендодателем. Лица, представлявшие ранее на объекте старого субарендатора, стали представлять нового субарендатора, переговоры о перерасчете и возврате денег вести стало не с кем, новый субарендодатель знать ничего не желает. Мы никак не ответили на предложения, ничего не подписывали, оплаты по договору аренды остановили. Далее наступили нерабочие дни, никого из представителей ни старого, ни нового субарендодателей на объекте нет. На данный момент, если перезачесть залог, как арендную плату за апрель, у нас оплачена аренда до 30 апреля включительно. Учитывая, что время сработало в наших интересах, мы намерены после возобновления переговоров требовать заключения новых договоров на наших условиях (изменение даты расторжения договора, либо возврат денег, либо каникулы от нового субарендодателя). Вопрос: мы в настоящее время без заключенного договора аренды занимаем помещение, право на сдачу которого старый субарендодатель утратил, приобрел новый субарендодатель. Будет ли у нового субарендодателя право требовать у нас оплату аренды за период от даты расторжения договора со старым субарендодателем до момента, с которого будет подписано новый договор?

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте. нет, новому субарендатору Вы ничего платить не должны, так как у Вас и не возникло никаких отношений. Договора то не заключено. Но может возникнуть сложность со старым субарендатором, так как договор вы не расторгли и помещение ему не возвратили. Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю (действующая редакция) При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Григорий Арутюнов · Answer

Сергей, доброго времени суток! Если не произошла уступка прав по Вашем договор субаренды (надо еще отдельно смотреть требуется ли при этом Ваше согласие или нет), то нет. Согласно статье 618 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Т.е. новый субарендодатель не может требовать от Вас оплаты денежных средств по договору аренды, стороной которого он не является. Но как отметил коллега требование может возникнуть у старого субарендодателя. Так что можете вступать в переговоры и заключать новый договор на выгодных Вам условиях.

Виктория Ткаченко · Answer

Добрый день! Если порядок расторжения договора не соблюден и договор субаренды не прекратил свое действие, то на сегодняшний момент у Вас все еще договорные отношения с предыдущим субарендодателем, необходимо изучение договора и уведомления. Следовательно в таком случае право требования оплаты остается за старым субарендодателем. Если же, договор прекратил свое действие, а договор с новым субарендодетелем не заключен, но у него уже есть право сдавать помещение в субаренду, а вы продолжаете пользоваться помещением, то за период с даты расторжения и до даты заключения нового договора могут потребовать оплату, которая будет рассматриваться как неосновательное обогащение. Так как Вы все еще продолжаете в данный период занимать помещение и использовать его в своих целях. То есть за данный период однозначно плату могут потребовать. ГК РФ Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.