Отказ ДГИ в выкупе арендуемого помещения по 159 ФЗ

Здравствуйте!

Согласно ст. 217 ГКРФ

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

1) Насколько правомерный отказ со стороны ДГИм? В 159ФЗ речь идет о штрафах по арендной плате или вообще всем штрафам? («2) Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням)» ...)

Алексей

Статья 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ (устанавливает условия, при наличии которых субъект малого или среднего предпринимательства имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи и реализации недвижимого имущества, пункт 2 ст 3 одним из условий называет 

отсутствие задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

Поскольку ФЗ вообще не содержит в качестве условия получения преимущественного права выкупа отсутствие либо наличие перепланировки. то и постановление о наложении штрафа за наличие такой перепланировки никак не может являться основанием для отказа в использовании своего преимущественного права.

Пункт 2 ст 3 ФЗ 159 однозначно ведет речь об арендной плате, штрафах, пенях неустойке, причем все эти признаки перечислены относительно нарушений договора аренды, а не административного законодательства вообще. Смысл данного пункта именно в требовании отсутствии задолженности по договору аренду этой недвижимости.

Аналогичная ситуация уже проанализирована ранее на основании судебной практики, более  подробно с анализом Вы можете ознакомиться по ссылке https://adsm.ru/pereplanirovka...

2) Насколько перспективно через суд понудить к заключению договора-купли продажи?

Алексей

Судебная перспектива обжалования в настоящем случае достаточно хорошая, поскольку в ст. 3 ФЗ 159 четко установлены условия, соответствие которых дает преимущественное право выкупа. Запрета на перепланировку, тем более, административная ответственность за совершение перепланировки никак не являются основанием для отказа, поскольку ст. 3 вообще не связывает отсутствие преимущественного права выкупа с административными штрафами, а пункт 2 ст 3 ФЗ 159 требует лишь отсутствия нарушений договора аренды в части ее оплаты. 

Я лично уверен в том, что штраф является препятствием для заключения ДКП в виду следующего.

Я договоров с ДГИ повидал много. Моего вот клиента штрафовали на 2 млн (в суде снизили до 450 000 рубю.) Это стандарт. Штраф в данном случае применение санкций в виде штрафа является условие договора аренды помещения. Несогласованная с ДГИ перепланировка это нарушение условий договора. То есть штраф это санкция по договору (договорная неустойка). Договорная неустойка может быть двух видов — штраф и пени. А вот ее производство это уже отдельная песня. Может быть еще штраф по КоАП РФ (Москвы) и накладывать его будет наша любимая Инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Мы с ней судимся и одновременно с ДГИ по самовольному строительству и незаконному сносу). Вот такой штраф не имеет отношения к договорным отношениям и учитываться при отказе не должен.

Вы пишете дело зависло. Мой совет. Дело все равно будут рассматривать, правда, теперь не скоро. Вот в этом процессе и нужно доказать, что штраф не правомерен, попробовать снизить его размер, так как, я думаю, вы там же все не перестроили и с площадью не сильно игрались. А потом уж и решать вопрос с выкупом. По другому тут не получится, на мой взгляд. Даже если вы подадите иск о признании незаконным отказа ДГИ, суд может по ходатайству ДГИ приостановить производство, ибо в первом деле тоже решается опрос о правомерности такого штрафа.

Я считаю, что наличие не уплаченной договорной санкции препятствует оформлению права на помещение. Может коллеги и имеют другое мнение.

Но как указывает Закон Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

В любом случае по вашему иску вопрос о правомерности штрафа будет предметом рассмотрения, т.е. в двух процессах будет рассмотрен один и тот же вопрос.

Для примера положительной такой практики Питер (хорошее дело все там рассмотрели, штраф признали неправомерным так как все согласия арендодателя, без нарушений площади и прочего, продать обязали).

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.08.2017 N Ф07-8010/2017 по делу N А56-59365/2016.

Добрый день Алексей!

Если я правильно понял суть вопроса, то отказ в оказании государственнойй услуги мотивирован ДГИгМ п. 2.10.1.4. Административного регламента предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», а именно:

2.10.1.4. Заявителем не обеспечены условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанные в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

При этом, одним из условий реализации права на приватизацию помещений СМП является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2или частью 2.1 статьи 9настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Итак, между Вами/Вашей организацией и городом Москвой заключен договор аренды нежилого помещения, один из пунктов которого предусматривает, что в случае, если  арендатор осуществит несогласованную перепланировку/переустройство, он обязан уплатить штраф в размере годовой арендной платы (как правило подобное условие включается в типовой договор аренды с городом).  То есть это штраф, возникающий из договорного обязательства.

По вопросу обеспечения исполнения договорных обязательств рекомендую руководствоваться  п. 60 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7

60. На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме — штраф или в виде периодически начисляемого платежа — пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 302-КГ15-18993 приведена следующая правовая позиция:

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, согласно которому преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

Вы указываете, что:

Пришли из ДГИ, составили акт и в последствие оштрафовали за перепланировку, далее подали на нас в суд. При этом ДГИм не верно подготовил документы и арбитражный суд оставил дело без движения.

Указанное означает, что если Вы запросите у них акт сверки, то там будет фигурировать данная сумма штрафа как задолженность арендатора. Да, безусловно, в ходе судебного спора у Вас очень высокие шансы снизить размер штрафа из-за несоразмерности. Однако снижение штрафа не влечет за собой такого последствия как отсутствие подтвержденного документально, требования о котором было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование (см. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 апреля 2016 г. N 302-КГ15-18993).

Таким образом, полагаю, что ответ на вопрос:

2) Насколько перспективно через суд понудить к заключению договора-купли продажи?

малоперспективно до момента, пока не будет решена судьба данного штрафа.

Присоединяюсь к точке зрения коллеги выше касательно того что сама по себе перепланировка/переустройство не являются основанием отказа в приватизации, но поскольку имеется штраф именно за нарушение договорных обязательств, подтвержденный документально, обращение в АСГМ с требованием об обжаловании решения ДГИгМ представляется нецелесообразным.