Как приобрести дом, получить разрешение от опеки и не сильно потратиться?

Question

Как приобрести дом, получить разрешение от опеки и не сильно потратиться? У меня такая ситуация, купила комнату в общежитии по мат капиталу, собственники дети, через 3 года получила решение о том что семья нуждается в улучшении жилищных условий, и встала на программу "Молодая семья", сертификат уже на руках. Задача стоит так, как продать комнату, хочу приобрести загородный дом! Какая степень готовности должна быть дома? Если он зарегистрирован как жилой, есть коммуникации и черновая отделка, разрешит ли опека одновременную сделку по продаже комнаты и покупки дома? Можно ли обойтись без нотариуса и сразу с договором пойти в Росреестр? Можно ли продать нашу комнату с коммунальными долгами, если покупатель на комнату согласен и сам готов оплатить наш долг? Какие документы смотреть у продавца дома? Можно ли в такой сделке обойтись без риелтора и без нотариуса? Составить самостоятельно по образцам договоры и как прописать в договоре, чтобы опека разрешила такую сделку?! Еще вопрос при покупке дома сразу в доли несовершеннолетним, нужно ли выделять и делить земельный участок , если он изначально один?! Как это делать или можно просто на маму оформить этот земельный участок? Какие требования предъявляет опека к приобретаемому жилью? Нам сказали что обязательно должен быть центральный газ, или не обязательно? И какая должна быть отделка, можно ли приобрести черновой дом? чтобы в дальнейшем его достроить и доремонтировать, есть родственники которые на этот период готовы нам предоставить жилье и прописку. Очень прошу помогите, раъясните все ли верно я понимаю, где могут быть подвохи и отказы, и стоит ли переплачивать риелторам?!

Зульфия · Answer

Василенко, если комната зарегистрирована в собственность детей, то продажа такого жилого помещения должна производиться с согласия органа опеки. Задача органа опеки — отследить, чтобы дети не остались после продажи их долей без жилья, поэтому вам придётся нести в орган опеки копию договора купли жилья, которая будет производиться за счёт продажи долей детей, и в котором должны быть указаны доли детей в размерах, соответствующих их правам как в долях в материнском капитале, так и в долях по сертификату ( про свои права на долю в новом жилье тоже не забудьте, чтобы к старости не остаться на улице). У нотариуса сделку с долями сейчас заверять необязательно, потому что в закон внесены изменения. Так в силу ч.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости » сделки по отчуждениюили договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению , за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке . У вас как раз такой случай. У продавца дома нужно получить копии всех имеющихся у него документов и показать их в Росреестре, выяснить, зарегистрируют ли они сделку покупки такого жилья по таким документам. Не помешает показать их и опытным адвокатам и проконсультироваться за небольшую плату и задать все интересующие вас по ним вопросы. Степень готовности, по моему мнению, не должна стать препятствием к разрешению опекой согласия на сделку. И орган опеки не имеет права диктовать, должен ли быть там обязательно газ или нет. Достаточно того, что дом должен быть благоустроенным применительно к местным условиям (например, если газа в местности нет, но есть электричество, вода, канализация и т.д., то есть дом будет тёплым, обеспеченным всеми удобствами, этого должно быть достаточно. Без риэлтора тоже можно обойтись. Но для составления грамотного договора всё-таки во избежание ошибок за небольшую плату лучше обратиться к опытному адвокату или юристу для проверки составленного вами самой договора. Например, образцы сделок с долями в жилом помещении всегда можно найти из интернета, переделать его под свою ситуацию (так делают и риэлторы, и юристы), а потом проверку составленного вами документа поручить опытному адвокату, чтобы не платить ему лишних денег за составление документа. Согласие опеки в договоре не прописывается, вы просто должны приложить к пакету всех документов в Росреестр справку из опеки. Землю на маму оформлять не стоит — во-первых, она не имеет никакого отношения к сделке, во-вторых, судьба земли и дома — единая. Поэтому землю тоже придётся оформлять пропорционально долям либо попробуйте в общую совместную, а не долевую собственность, чтобы не морочиться (узнайте в Росреестре, можно ли так оформить землю при долевой собственности в доме).