Хотел оформить ипотеку в Россельхозбанке под 2.7 % на дом родного брата, оформить на нашу Маму(это константа) , но родственные сделки они категорически не оформляют, а 2.7 % только у них. Как обойти их запрет? Может продать сначала своему другу по кадастровой стоимости, а уже потом от него оформить на Маму? или какие варианты бывают ещё?
Добрый день!
Если сам банк и оформление права собственности только на маму — это константа, то как вариант — изначально продать или подарить домовладение третьему лицу, которое и продаст затем его Вашей матери.
Но в этом случае имеются определенные риски — новый собственник домовладения может отказаться продавать дом Вашей маме.
И второе, если изначально дом будет продан или подарен третьему лицу, то в случае заключения договора дарения — придется уплатить налог на доходы, если это третье лицо не является близким родственником, поэтому в данной ситуации лучше — договор купли-продажи на основании ст. 454 Гражданского Кодекса РФ:
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Но при продаже домовладения третьим лицом Вашей маме до истечения 5 летнего срока с момента покупки третьему лицу также придется платить налог на доходы физических лиц.
Поэтому считаю, что Вам необходимо просчитать размер налогов, госпошлин при оформлении перехода права собственности на третье лицо, затем на маму, и возможно изменить константы, обозначенные в Вашем вопросе.
Доброго дня, Денис!
Единственный вариант это действительно вариант, предложенный Вами. Других нет. Коллега достаточно подробно описал возможные риски, поэтому необходимо серьезно подойти к исключению их возникновения. Плюс, еще есть такое понятие, как
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4721eaf980204a7ee93eb51b30688e14998af84a/
Это относительно купли-продажи между другом и Вашим братом… Служба безопасности банка может обратить на данное обстоятельство внимание и просто отказать в выдаче кредита под залог такой недвижимости. Банку лишние риски не нужны, а здесь риск, как Вы понимаете очень велик. При этом служба безопасности отказывает без объяснения причин отказа.
Полагаю, такой процент банком заявлен не просто, а в рамках Федеральных программ по улучшению жилищных условий граждан в сельской местности. Оставшаяся часть недополученной банком прибыли, компенсируется из федерального бюджета в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567. Соответственно к качеству правоустанавливающих документов заложенного объекта недвижимости будут предъявлять максимальные требования, и история сделок с ним должна быть кристально прозрачной.
Добрый день!
Так как вы просили мнение третьего юриста добавлю.
Хотел оформить ипотеку в Россельхозбанке под 2.7 % на дом родного брата, оформить на нашу Маму(это константа), но родственные сделки они категорически не оформляют
К сожалению некоторые банки исходят из такого мнения, хотя сделки купли-продажи недвижимости между близкими родственниками законом не запрещены, если это конечно не сделка между с супругами или несовершеннолетними детьми.
Подозрения вызывают данные сделки в связи с тем, что взаимозависимые родственники проделывают подобные операции, чтобы, сговорившись, занизить рыночной стоимости квартиры.
Единственный вариант это продать либо подарить квартиру третьему не взаимосвязанному по родственным отношениям лицу.
В Вашем случае лучше продать, чтобы не уплачивать лишние налоги, и была возможность получения имущественного вычета.
В соот.со ст. ст. 454 Гражданского Кодекса РФ:
1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)
Что опять же не возможно при купле продаже с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым.
В соот.со ст.105.1 НК РФ
Взаимозависимыми лицами признаются: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный
Кроме того, если третье лицо состоит в браке, то приобретенный по договору купли-продажи объект недвижимости априори будет являться общим имуществом супругов, и на его отчуждение Вашей маме потребуется нотариально удостоверенное согласие супруги согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ:
Если такое нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, то супруга вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной сделки.
На практике таких случае очень много, когда при формальном оформлении сделки на одного из супругов следует расторжение брака ми раздел имущества, то супруги отстаивают свои права на этот объект в судебном порядке, даже несмотря на то, что знали, что фактически объект покупался другими лицами, а был всего лишь оформлен на имя супруга.
Также возможен и вариант случайной гибели третьего лица (к примеру, в ДТП) в период, когда собственность на домовладение зарегистрирована на него. В этом случае на данный объект недвижимости будут претендовать наследники погибшего.
Риски очень велики, поэтому рекомендую поискать другие варианты получения ипотеки.