Физическое лицо на земельном участке (право долгосрочной аренды) построило капитальное здание на территории г. Санкт-Петербурга - необходимо зарегестрировать данное здание

Здравствуйте Юрий!

Если земельный участок по договору аренды вам был предоставлен именно для капитального строительства, то признание права собственности на объект возможно в судебном порядке при условии что строение соответствует строительным нормам и правилам. Важно, чтобы вами не был нарушено целевое использование земельного участка. 

В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ 

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Прежде чем обращаться в суд, нужно соблюсти  обязательный досудебный порядок. Необходимо обратиться в управление архитектуры с заявлением об узаконивании (вводе в эксплуатацию) дома, и после получения отказа, обратиться в суд. 

Судом будет назначена строительно-техническая экспертиза, в случае, если выводы экспертизы будут свидетельствовать о том, что строительство выполнено в соответствии с действующими СНИПами, отсутствует угроза жизни и здоровью, и собственник земельного участка (арендодатель) не будет возражать против признания права собственности на объект, суд должен вынести решение о признании права собственности. 

Здравствуйте, Юрий.

У  Вас получается самострой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Начать нужно с обращения в администрацию для получения разрешения на строительства, так как это является обязательным моментом в соответствии с аб. 2 п. 26 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Собственно в данном постановлении и можно прочитать что нужно для признания права собственности. Если здание не угрожает интересам отдельных лиц или публичным, то при положительной экспертизе суд удовлетворит иск.

Здравствуйте, Юрий!

Здесь вопросов может быть много… Какой ВРИ участка, что за ОКС — ИЖС или же нет… Далее нужно и сам договор аренды смотреть возможно ли строительство на участке, что бы оценить перспективы. Пока есть предложение только по п.10 ст.40 218-ФЗ

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимостиahttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/3a4963916f58e641652def8faaa25ad36ecc95dd/

По ГрК РФ

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства; 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/

В противном случае действительно только через судебное узаконивание через 222 ГК РФ

Добрый день!

Хочу обратить внимание на следующие обстоятельства, которые, в основном влияют на признание постройки самовольной, то есть нет смысла начинать судебное дело:

самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

Необходимо ознакомится с ПЗЗ СПб, найти территориальную зону и убедится, что в основным видах разрешенного использования или хотя-бы в условно-разрешенных допускается строительство такого здания, как у вас по назначению его.

Если есть в основных видах разрешенного использования и если разрешено договором аренды с процедурой получения права строительства -  считаю, что суд удовлетворит ваше требование, разумеется если нет угрозы жизни и здоровью.

Но если этого нет, необходим детальный анализ обстоятельств для определения целесообразности судебного дела. Обратите внимание:

для разрешения на условно-разрешенный вид использования необходимо провести публичные слушания.

Необходимо чтобы ваше здание максимально соответствовала требованиям ПЗЗ, если вполне соответствует — суд примет положительное решение для вас, если нет — суд нецелесообразен.

Добрый день! Для начала вам нужно уточнить , где вы построили постройку, соблюдены ли необходимые отступы для строительства кап здания на указанном земельном участке. ВРИ (ст 37 ГрК РФ) участка должно позволять строительство капитальной постройки. Указанные сведения можно узнать в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ ) города. Можно заказать бесплатно выписку из ПЗЗ в администрации, если знаете территориальную зону в которой расположен участок можете сами уточнить параметры застройки и отступы в ПЗЗ, предварительно скачав их на сайте администрации. 

Также в этих целях можно заказать градостроительный план участка в администрации (ст 57.3 ГрК РФ). Это бесплатная процедура. В нем будет указано пятно застройки. Если строение размещено в данном «пятне» есть большие шансы для того, чтобы оформить участок. 

Далее на сайте ПКК Росреестра можете проверить наличие охранных зон (ЗОУИТ) и не попадает ли постройка в такую зону. Соблюдены ли санитарные нормы, нет ли защитных зон объектов культурного наследия и т.д. 

Для строительства капитальной постройки требуется (в случае если позволяет назначение участка) разрешение на строительство на основании ст 51 ГрК РФ, либо если участок для ИЖС, ЛПХ — уведомление о планируемом строительстве в порядке ст 51.1. ГрК РФ. Либо если речь идет о вспомогательной постройке., то для нее разрешение на строительство не требуется. 

Теперь чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости необходимо изготовить технический план объекта на основании разрешения на строительства и акта ввода в эксплуатацию. Акт ввода вам не дадут, так как не выдавалось разрешение на строительство. 

Поэтому остается вариант сначала собрать документы для получения акта ввода в эксплуатацию (полностью пакет), подать документ в администрацию, получить отказ в выдаче акта ввода и обращаться с исковым заявление о признании права собственности на самовольный объект в порядке ст 222 ГК РФ. 

Так земельный участок в аренде и разрешения на строительство не получали, то администрация будет сильно возражать в суде. Вам нужно будет доказать (в том числе путем экспертизы), что постройка не угрожает жизни и здоровою граждан и построена без нарушения технических и градостроительных регламентов. 

Всего хорошего и удачи!