Даст ли опека разрешение на покупку части дома для детей, если земля не приватизирована?

Добрый день Елена. 

Для покупки данного дома необходимо в первую очередь оформить право собственности на землю. Если земля не оформлена, то Росреестр не даст отдельно продать дом. Приватизация земли займет также не мало времени. 

В любом случае советую Вам взять документы на свою квартиру и на этот дом и обратиться именно в опеку и предоставить им эти документы.

Сейчас требования постоянно меняются в части продажи жилья с несовершеннолетними собственниками. Отдел семьи даст точную информацию. 

Елена, добрый день!

За детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 26 ГК РФ).
При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Само такое отчуждение возможно в определенных случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом закон не устанавливает конкретных обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки.

На практике органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое. Реже органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки при условии перечисления денежных средств от продажи квартиры или доли в квартире, принадлежащей ребенку, на счет ребенка в банке.

Для получения разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделки могут потребоваться следующие документы:
1) заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих) (оформляется в органе опеки и попечительства);
2) паспорта родителей (законных представителей);
3) свидетельство о рождении ребенка;
4) согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;
5) согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);
6) копия паспортов всех собственников жилого помещения;
7) свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП);
8) акт передачи квартиры — в случае приватизации;
9) выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
10) поэтажный план и экспликация на квартиру;
11) отчет о рыночной стоимости имущества;
12) единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;
13) аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;
14) банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Срок, в течение которого орган опеки и попечительства должен в письменном виде выдать заявителю предварительное разрешение или отказ в его выдаче, — 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. При этом отказ должен быть мотивирован. Его можно оспорить в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Таким образом, для органа опеки самым гланым является обеспечением ребёнка жилым помещением, а не землёй.

Что же касается вопроса-можно ли приобрксти часть дома, если земельный участок под ним не приватизирован. Конечно же,  необходимо посмотреть документы на дом и земельный участок.

Законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. При переходе права собственности на жилой дом к покупателю переходит также право собственности на принадлежащий продавцу земельный участок, занятый таким домом и необходимый для его использования (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ; ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ).
Но на практике встречаются ситуации, когда жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности, а земельный участок — на ином вещном праве, например (ст. ст. 265, 269 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 22, ст. 24, п. п. 1, 2 ст. 39.10, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ; ст. 1, п. 1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ):
• на праве пожизненного наследуемого владения (если участок предоставлен до 30.10.2001);
• постоянного (бессрочного) пользования (если участок предоставлен до 30.10.2001);
• безвозмездного пользования;
• аренды.
В указанном случае покупатель жилого дома приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. При этом продать дом можно без согласия собственника участка, если иное не следует из закона или договора (п. п. 2, 3 ст. 271, п. п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ; п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Таким образом, перед заключением договора купли-продажи необходимо убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают необходимость получения согласия на совершение сделки от собственника участка.
Если же такое согласие требуется, то следует вначале обратиться за его получением к собственнику земельного участка. В противном случае договор купли-продажи может быть признан судом недействительным (п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168, ст. 173.1 ГК РФ).

Если Вы приобретаете долю в праве общей собственнгости на жилой дом, земельный участок под которым не находится в собственности у продвца.Это не мешает заключить Вам данную сделку купли-продажи.

Желаю Вам удачи, если необходимо будет юридическое сопровождение сделок, пишите в чат.