Аренда квартир в своём доме

Доброго дня!

полноценных и комфортабельных студий. Вопрос: если я ИП, и дом в моей собственности, могу ли я сдавать такое жильё? Где грань между частным домом и отелем? Если бы студий было бы больше, скажем 16, что это меняет?

Александр

Вы, конечно, вправе распоряжаться своим домом по своему усмотрению, но в данной ситуации, считаю, что у Вас будет нарушение правил использования земельного участка, так как Вы будете заниматься коммерческой деятельностью, а вид разрешенного использования именно индивидуальное жилищное строительство. Если переведёте землю под данный вид деятельности, то тогда вопросов быть не должно. Ну, и конечно, как я понимаю, Вам придется оформлять реконструкцию жилого дома для переоборудования его по отдельным комнатам, если будут вносится изменения в план дома. Согласно ст. 8,8 КоАП РФ:

1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Добрый день! В законе установлена обязанность собственников соблюдать правовой режим использования земельных участков. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с абзацем 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков,обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Ответственность лица, не соблюдающего правовой режим использования земельного участка предусмотрена Кодекса РФ об административных правонарушения. Так, согласно ст. 8.8 КоАП РФ  использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

При этом, Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 14 ноября 2019 года N 35-П дал оценку конституционности абзаца второго статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. 

"… Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Этот принцип и принцип деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, чтопри строительстве и эксплуатации данных объектов (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются. Из того же исходит и законодатель. В частности, обязанность при их возведении и последующей эксплуатации соблюдать целевое назначение и правовой режим земельных участков вытекает из Земельного кодекса Российской Федерации (абзац седьмой статьи 42), Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 263) и Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 3 статьи 4, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 11 статьи 51 и часть 6 статьи 52)..."

По итогу КС РФ приходит к выводу, что ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях не исключают возможности привлечения к административной ответственности, предусмотренной за использование земельного участка не по целевому назначению, в случае, если жилое помещение (жилой дом) используется лицом таким образом, при котором, фактически утрачиваются признаки жилого. 

Таким образом, в случае проверки органами местного самоуправления будет установлено, что жилой дом имеет признаки гостиницы, т.е. объекта коммерческого назначения, то следуя позиции КС РФ, а также принципу единства судьбы ЗУ и объекта недвижимости, Ваши действия могут попасть под состав административного правонарушения, предусмотренного КоАП РФ (ч.1. ст. 8.8.).  

Где грань между частным домом и отелем?

Александр

Грань определяется законом. 

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с классификаторомвидов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, вид разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства» предусматривает размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Гостиницы же так же могут относится к объектам жилой застройки,  но основное отличие в том, что помещения гостиничного назначения передаются для временного проживания в них с целью извлечения предпринимательской выгоды.