Правовые аспекты обустройства антресоли в нежилом помещении

Question

Дано: нежилое встроено-пристроенное помещение на первом этаже жилого комплекса. Помещение в собственности. Есть техническая возможность обустройства антресоли (будет составлять менее 40% от кадастровой площади объекта) в пристроенной части — высота потолков 5.3 м. Возникли следующие вопросы — 1. Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции? 2. Если антресоль — переустройство, то подлежит ли оно обязательному согласованию в органах власти (муниципальных и.т.д)? Верен ли порядок решения этого вопроса: изготовление проекта переустройства — согласование в органах власти — монтаж? Каков порядок согласования если оно необходимо? 3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно). 4. Действительно ли по закону возможно возведение только одной антресоли на конкретный объект, даже при учете, что две антресоли в разных помещениях в совокупности не составят более 40% его общей площади? 5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Григорий. Несмотря на различие судебной практики по данному вопросу я стою на позиции, что указанные Вами работы являются реконструкцией поскольку увеличивается площадь помещения и объем. Судебная практика в подтверждение ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 26 декабря 2017 г. N 310-КГ17-19124 https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-26122017-n-310-kg17-19124-po-delu-n-a14-163062016/ https://sudact.ru/regular/doc/PgVqrOO3xSNJ/ Градостроительный кодекс Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия: 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; Вам необходимо получить разрешение на реконструкцию в органах власти. В противном случае придется узаканивать указанные работы в порядке статьи 222 ГК через суд с иском о сохранении помещения в реконструированном виде. При этом, Вы будете обязаны доказать, что обращались в органы власти за получением необходимого разрешения на реконструкцию в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. С уважением! Г.А. Кураев

Юрий Колковский · Answer

1. Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции? Григорий Здравствуйте. Согласно ст. 1 ГрК РФ В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия: 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; Исходя из этой формулировки, полагаю, что при обустройстве антресоли в том смысле, который Вы применяете в данном случае, у Вас будет реконструкция, т.к. параметры объекта меняются. Соответственно переустройством-перепланировкой возведение антресоли не является. Вот что указано в одном и судебных решений: Термин «антресоль» нормативные акты в области строительства определяют следующим образом: как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений (Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37); площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается (СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принято постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109) и вывод: Таким образом, изменение площади помещения относится к реконструкции, и, если не доказано обратного, требовало выдачи соответствующего разрешения до начала работ, а при регистрации изменений в сведениях Единого государственного реестра прав – разрешения на ввод в эксплуатацию. https://sudact.ru/arbitral/doc/XdPT8FdOer6B/ Я с таким выводом согласен. 3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно). Григорий На мой взгляд тут Важно понимать назначение собственно самого помещения поэтому ответить на этот вопрос можно будет только после того как Вы поясните в чем состоит назначение. 4. Действительно ли по закону возможно возведение только одной антресоли на конкретный объект, даже при учете, что две антресоли в разных помещениях в совокупности не составят более 40% его общей площади? Григорий Ограничение в 40% установлено Инструкцией о проведении учета, жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 и относится к жилым помещениям. Она определяет антресоль как площадку, занимающую верхнюю часть объема помещения жилого дома , предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Также согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятым постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, антресоль — это площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40% площади пола двусветного помещения или внутренняя площадка квартиры, расположенной в пределах этажа с повышенной высотой, имеющая размер площади не более 40% площади помещения, в котором она сооружается. На мой взгляд, к нежилым помещениям такое ограничение не относится. 5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом? Григорий При определении этажности нет, а при определении площади — да.

Елизавета Курандова · Answer

Обустройство антресоли является переустройством, перепланировкой? Или наряду с антресольным этажом все же относится к реконструкции? Григорий Добрый день! В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства , за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Так как антресоль определяется как площадка, занимающую верхнюю часть объема помещения, предназначенную для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений. Так как считается что будет увеличение площади, то считаю что это будет реконструкцией.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Это реконструкция скорее всего, исходя из НПА и практики. Судом обоснованно отмечается, что используемые в контексте пункта 12 Требований термины «внутренний этаж» и «антресольный этаж» являются описанием одной и той же строительной конструкции, а именно антресоли, — занимающей верхнюю часть объема помещения жилого дома, предназначенной для увеличения его площади, размещения вспомогательных складских и других помещений ( приложение N 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 года N 37), строительные работы при устройстве антресолей не исключают увеличение площади жилого помещения, с ледовательно, могут быть объектом реконструкции. https://legalacts.ru/sud/apelliatsionnoe-opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-20112017-n-5-apg17-111/ Вам надо также и обратиться в местную администрацию для получения соответствующего разрешения на проведение таких работ. 5. Включается ли образованная антресоль в общую площадь нежилого помещения? Если включается — то рассчитывается по полной площади или с коэффициентом? Григорий по этажам нет. По площади да включался бы. 3. Есть ли ограничения по высоте потолков у антресолей в нежилых помещениях (про ограничения по канализации и плитам мне известно). Григорий смотря для чего, что там будет.