Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

212 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
212 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Отдельный вход в нежилое помещение

Нашей общественной организации родителей детей-инвалидов администрацией города для занятий с детьми выделили квартиру на первом этаже многоквартирного дома. Подьезд имеет выходы на обе стороны дома, а также оборудован электроподьемником, т.к. проживает инвалид-колясочник.

Сейчас занимаемся оформлением документов по переводу квартиры в нежилой фонд, и архитектурный отдел требует оборудования отдельного входа, а нам бы этого не хотелось, т.к. в таком случае мы практически теряем одну (из двух) комнат

для занятий и превращаем её в прихожую.

Так же обескураживает позиция , что для оборудования отдельного входа мы можемиспользовать только вариант сварной металлической конструкции, т.е. эдакой "пришлепки" к стене дома без крыши и стен. Поскольку этаж расположен достаточно высоко, не совсем понятно, как мы будем с нашими неходячими детьми карабкаться в этот скворечник.

Подскажите , пожалуйста, есть ли у нас законная возможность не делать отдельный вход, ; либо сделать более-менее удобную железобетонную пристройку с электроподьемником.

С уважением, Шуллер Светлана Николаевна, МО, Раменское.

21 Октября 2013, 11:15, вопрос №266364 Светлана Николаевна Шуллер, г. Раменское
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Светлана Николаевна.

    Требования архитектурного отдела об оборудовании отдельного входа основаны на законе.

    в соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса РФ:

    Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

    Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

    Данное требование подтверждается и сложившейся судебной практикой.

    Требования к устройству входа для маломобильных граждан установлены: СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», согласно которым при новом проектировании и реконструкции общественных, жилых и промышленных зданий следует, учитывать следующее:

    в здании должен быть как минимум один вход, приспособленный для маломобильных групп населения, с поверхности земли и из каждого доступного для них подземного или надземного перехода, соединенного с этим зданием. Поверхности покрытий входных площадок и тамбуров должны быть твердыми, не допускать скольжения при намокании и иметь поперечный уклон в пределах 1 — 2%.

    при этом, должны  учитываться возможности применения оборудования, отвечающего потребностям инвалидов, обеспечения безопасности и удобства пользования оборудованием и приборами. 

    Думаю, требование об устройстве только металлической конструкции без стен и крыш является не законным и не обоснованным, особенно если учесть, что данный вход будет использоваться детьми с ограниченными возможностями.

    предоставьте Ваш проект, предусматривающий устройство подъемника в архитектурный отдел, с обоснованием его использования. Отказать Вам не могут.

    21 Октября 2013, 11:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Светлана Николаевна,

    в приложении высылаю Вам также извлечение из СНиП касаемо устройства входов для инвалидов. Никакого запрета на устройство подъемников там нет, поэтому если Вы планируете создать максимально удобные условия для Ваших посетителей — Вам не могут в этом помешать.

    • Извлечение из СНиП.doc
    21 Октября 2013, 11:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Беляев Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте.

    Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

    Условия перевода жилого помещения в нежилое определены статьей 22 указанного Кодекса, в силу части 2 которой перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

    При этом, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса РФ несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения является одним из оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

    Иными словами, то что подъезд имеет выходы на две стороны
    никак не свидетельствует о том, что он (один из них либо оба) может быть
    использован для входа в помещение, которое планируется вывести в нежилое. Этим
    Вы нарушите права лиц, проживающих в доме, это является самостоятельным
    основанием отказа в заявлении о переводе жилого помещения к нежилое. 


    21 Октября 2013, 11:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемая Светлана Николаевна!

    В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ:

    Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

    Согласно ст. 22 ЖК РФ:

    1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.
    2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
    3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом  этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
    4. Перевод нежилого помещения в жилое
    помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

    В силу п. 6 ст. 23 ЖК РФ, в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

    С Вас требуют отдельный вход совершенно обоснованно, в противном случае Вам могут запретить перевод из жилого в в нежилое. Касательно более менее удобного входа, это Вам нужно договариваться с проектировщиками.
    21 Октября 2013, 12:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Беляев Дмитрий
    получен
    гонорар
    33%
    Адвокат, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Кроме того, для соблюдения порядка вывода нежилого помещения в нежилое, Вам следует соблюсти еще ряд условий.

    В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном
    доме принадлежат на праве общей долевой собственности
    помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для
    обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

    Так как все же Вам придется осуществлять обустройство
    отдельного входа в квартиру, то Вам следует также провести общее собрание собственников данного дома, с целью получения их согласия на производство такой реконструкции, поскольку вход будет предполагаться не через существующие
    подъезды, то обустройство такого входа в любом случае повлияет на права собственников, хотя бы уже тем, что вход в помещение, а соответственно и проход к нему будет осуществляться через земельный участок, на котором расположен дом и который в силу ст.36 Жилищного кодекса является общим имуществом всех жильцов – собственников многоквартирного дома. Не исключено, что он будет мешать (или не будет) каким-либо инженерным коммуникациям, благоустройство дома (например детской площадке и т.п.). Поэтому, чтобы исключить возможность оспаривания в
    дальнейшем собственниками жилого дома  самого разрешения на перевод жилого помещения в нежилое, такое согласие собственников и следует получить.

    В случае, когда речь идет об уменьшении размера общего
    имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
    присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (пункт 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

    В данном случае будет уменьшаться свободная от застройки площадь земельного участка в связи с оборудованием на нем отдельного входа.

    Кроме того, если обустройство отдельного входа будет связано с осуществлением проема и, возможно, его расширению, то это дополнительное основание для необходимости получения согласия собственников дома. Так в соответствии

    с  подпунктом «г» пункта 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, внешняя фасадная стена жилого дома, являясь в данном случае ограждающей ненесущей конструкцией многоквартирного дома, относится
    к общему имуществу всех собственников помещений, поскольку обслуживает более одного жилого помещения как ограждающая весь жилой дом. В связи с указанными
    обстоятельствами действия по частичной разборке данной стены требуют обязательного согласия собственников помещений, находящихся в многоквартирном доме, в силу требований ч.2 ст.40 Жилищного кодекса РФ.

    Из положения Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
    следует, что внешняя стена здания является ограждающей конструкцией, то демонтаж части стены в связи с устройством дверного проема из оконного является реконструкцией объекта капитального строительства. В связи с чем, в  силу положений п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ требуется согласие всех правообладателей данного объекта.


    21 Октября 2013, 12:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats