Можно ли считать офертой не под писаное доп соглашение, если фактически приняты условия? И производится оплата

Здравствуйте Татьяна!

В соответствии с ч.1 ст.432 ГПК РФ 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, данные объекта арендуемого недвижимого имущества с указанием его площади являются существенными условиями договора аренды. 

У Вас имеется договор аренды, в котором указана площадь арендуемого помещения 84 кв.м. При этом доп. соглашение, или новый договор аренды с уже с иными параметрами арендуемого помещения в 40 кв.м. так и не были подписаны. 

В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, если договор аренды у вас заключен на срок более 1 года и он зарегистрирован в Росреестре, то изменение условий договора также должно пройти регистрацию в Росреестре. 

Кроме того, имеет значение как вы разделили помещение на два. Просто поставили перегородку, и не оформили раздел, то нельзя говорить об изменении площади установленной в договоре аренды. 

Смогут ли взыскать в суде? Как сейчас действовать?

Татьяна Шевцова

На мой взгляд, вам сейчас надо ответить на претензию тем, что изменений существенного условия договора не произошло, так как не было подписано доп. соглашение, которое соответственно также не было зарегистрировано в Росреестре. Следовательно, оплата по договору является соответствующей договору аренды. Пока не подписано доп. соглашение об изменении условий договора, арендатор имеет право требовать от арендодателя устранить препятствия в пользовании всей площадью объекта. 

К претензии в качестве доказательства прилагается фото. Поэтому необходимо разобраться как вы произвели этот раздел, находится ли кто-то в другой части помещения, и главное узаконен ли этот раздел помещения. 

Ст. 432 об оферте и акцепте можно применить, если договор аренды заключен на срок менее 1 года, и не подлежит регистрации в Росреестре.