Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Признание права собственности, банкротство застройщика
Добрый день! В мае 2018 мы приобрели у застройщика несколько кладовых помещений. Из документов у нас предварительные дкп и акты приема-передачи. Но получение собственности было невозможно т.к. сначала помещния должны были оформиться на застройщика после чего мы могли бы подавать док-ты в росреестр. Застройщик естественно каждый раз отвечал, что вот уже со дня на день. в итоге узнали, что в ноябре 2019г. была введена процедура наблюдения.
Какие действия теперь нам необходимо принять для признания права собственности? Можно ли сделать это все одним иском или по каждому помещению отдельный иск и процесс?
Здравствуйте Екатерина.
К сожалению право собственности теперь у Вас на помещение оформить не получится.
В соответствии с позицией, сформулированной в Определении ВС РФ от 02.07.2018 г. № 305-ЭС16-10864: покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения).
Вам следует обратиться в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве застройщика, в рамках того же дела о банкротстве, с заявлением о включении в реестр кредиторов.
Одним заявлением по всем помещениям.
ВС РФ в том же определении сделал вывод, что статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому, следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.
После включения в реестр и завершения процедуры банкротства вы получите из конкурсной массы денежную компенсацию.
Прикладываю определение ВС РФ.
С уважением.
Удачи.
Здравствуйте!
По данному вопросу судебная практика весьма неоднозначна.
В первую очередь необходимо учитывать позицию ВСРФ по нежилым помещениям на примере апартаментов.https://www.garant.ru/news/126...
Верховный Суд РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое.https://www.garant.ru/products...
Также ВСРФ отметил, что дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера. Статус дольщика с нежилыми помещениями фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора, в связи с чем у дольщика остается только право заявить денежное требование.(Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). https://www.garant.ru/news/126...
Пункт 34 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 (ред. от 21.12.2017) «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»
34. Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
Требования, связанные с передачей жилых помещений, с даты введения наблюдения могут быть предъявлены только в рамках дело о банкротстве с соблюдением, установленных ст.201.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это означает, что требования по жилым помещениям, если дом введен в эксплуатацию, в стадии наблюдения либо конкурсного производства, включенные в реестр требования, погашаются арбитражным управляющим путем передачи им квартир.
Однако, аналогичные правила не применяются к дольщикам, заключившим договоры на приобретение нежилых помещений с использованием в коммерческой деятельности.
Требования к таких лиц о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, либо о признании права собственности, подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве согласно п.1 ст.201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», которая устанавливает, что
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, в случае завершения строительства жилого дома и выдачи в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, дольщики нежилых помещений коммерческого назначения вправе защитить свое право только путем подачи иска о признании права собственности в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. Вступившее в законную силу решение суда, которым признано право собственности на недвижимость, будет являться основанием для государственной регистрации прав Росреестром.(более подробно по ссылке http://sm-pravo.ru/stati-i-ana...).
Таким образом, считаю, что Вы вправе подать иск о признании права собственности на нежилое помещение в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве. Для этого не нужно обращаться предварительно с заявлением о включении в реестр требований кредиторов, дольщик самостоятельно обращается в суд с иском о признании права собственности, но не исключена вероятность того, подобного рода требования о признании права собственности, как указал ВСРФ, подлежат трансформации в денежные с последующим включением в реестр в соответствующую очередь на основании ст. 126 Закона о банкротстве. (анализ аналогичных ситуаций https://tvoizakon.ru/priznanie...)
Добрый день. Спасибо за ответ! На я хотела бы уточнить, что не являюсь участником долевого ст-ва, но момент покупки помещения этот жк уже был 5 лет как сдан, у нас с застройщиком составлен предварительный договор купли-продажи и подписан акт приема-передачи
Спасибо, я понял. Но в любом случае в процессе наблюдения все действия должника осуществляются только в рамках дела о банкротстве с ведома и под наблюдением арбитражного управляющего и суда. Предварительный договор создает обязательство заключить договор КП в будущем. Поэтому как вы верно написали и не было регистрации. Поэтому в любом случае нужно обращаться в суд в рамках дела о банкротстве. Мне видится что ситуация аналогичная дольщикам на нежилые помещения.