Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продажа квартиры в новостройке по переуступке права требования по ДДУ с неполной стоимостью в договоре
Здравствуйте, продаю квартиру в новостройке, дом ещё не сдан, ключи не получены, продаю по переуступке ДДУ. Собираюсь указать заниженную стоимость в договоре, тк квартира продаётся дороже, чем покупалась, и 5 лет не прошло.
Обычно в таких случаях продавец пишет две расписки: одну на указанную в договоре стоимость, вторую - на неотделимые улучшения, на разницу между фактический ценой и ценой в договоре.
Вопрос: что писать во второй расписке, если дом ещё не сдан и никаких улучшений/ремонта не могло быть произведено в принципе, тк до передачи ключей собственнику не позволят что-либо менять в несданнной квартире.
Если не существует вариантов, что написать в расписке в таком случае, есть ли какие-то альтернативные способы оформить такую сделку( про вариант указать полную стоимость в договоре я в курсе)?
Всем спасибо за ответы, понял, что идеальной схемы не существует, покупателю будет предложен выбор: скидка и неполная сумма в договоре без второй расписки, либо полная сумма в договоре но без скидки.
Собираюсь указать заниженную стоимость в договоре, тк квартира продаётся дороже, чем покупалась, и 5 лет не прошло.
егор
Егор, добрый день! В описанном случае Вы не квартиру продаете а все таки права, поэтому срок владения тут в любом случае не применим. Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактических расходов понесенных при исполнении договора на основании ст. 220 НК РФ
при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве… налогоплательщиквправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).
в расписке можно указать как есть с учетом того что «сдать» Вас с налогами покупатель может вне зависимости от того, что Вы укажите в расписке, так по крайней мере будет основание требовать уплаты полной суммы. В случае с притворными сделками установив что именно стороны имели в виду суд рассматривает в случае спора сделку, которая действительно имелась ввиду, в Вашем случае переуступка прав на большую сумму. Некоторый оформляют получение средств под видом договора беспроцентного займа — продавец якобы передает покупателю деньги в долг в сумме не отраженной в договоре, у покупателя соот. возникает обязанность вернуть эту сумму
Здравствуйте, Егор.
В первую очередь, нужно сказать, что использование любых схем может привести к проблемам в будущем.
В том числе в виде невозможности довзыскать определённую часть денежных средств, на которую будет занижен договор.
И даже наличие расписки может не помочь, если в договоре будет указана другая цена, потому что воля сторон и условия сделки устанавливаются из содержания договора.
Статья 431 ГК РФ Толкование договора
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Далее.
продаю по переуступке ДДУ.
егор
Вот это тоже существенно, так как собственность у Вас ещё не возникла, Вы продаете именно право.
В соответствии с ФЗ-214:
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Альтернативным способом оформлении сделки может быть займ, который покупатель возвращает, но покупатель вряд ли на такое согласится.
Могли бы вы подробнее описать механизм оформления этой сделки через займ? По сути, расписка нужна покупателю, чтобы требовать с продавца деньги в случае расторжения сделки. Договор займа, на сколько я понял, лишь обоснует уплату покупателем продавцу разницы, но не даст права требовать её назад в случае расторжения сделки.
Договор займа, на сколько я понял, лишь обоснует уплату покупателем продавцу разницы, но не даст права требовать её назад в случае расторжения сделки.егор
Да, именно, это лишь обоснование переданных средств. Поэтому нужно, чтобы покупатель на такую схему согласился, что как уже писал, вряд ли будет.
Такое используют, например, когда продавец и покупатель в хороших отношениях, и продавцу нужно иметь доказательства источника и основания получения средств.
Здравствуйте
Собираюсь указать заниженную стоимость в договоре, тк квартира продаётся дороже, чем покупалась, и 5 лет не прошло.егор
это не очень хорошо, особенно если потом придется в суде что то доказывать (вдруг) — тогда получить сможете только цену указанную в договоре.
На счет 5 лет- там надо считать с момента получения права собственности- если дом еще не сдан- права собственности у вас еще нет — вы сейчас продаете право требования- через цессию именно.
гк
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.
Вопрос: что писать во второй расписке, если дом ещё не сдан и никаких улучшений/ремонта не могло быть произведено в принципе, тк до передачи ключей собственнику не позволят что-либо менять в несданнной квартире.егор
тут ничего не напишите
только делать или договор займа, на что далеко не все пойдут, или дкп какого то имущества- условно- мебели.
Учтите, что 2 дкп- например на мебель или какие то вещи- формально это притворная сделка и она ничтожна с самого начала.
Но если подпишите акт передачи этих вещей и ни 1 из сторон спорить не будет — в общем то деньги можно передать по такому договору.
Но если споры будут- могут доказать ее ничтожность.
Могли бы вы подробнее описать механизм оформления этой сделки через займ? По сути, расписка нужна покупателю, чтобы требовать с продавца деньги в случае расторжения сделки. Договор займа, на сколько я понял, лишь обоснует уплату покупателем продавцу разницы, но не даст права требовать её назад в случае расторжения сделки.
Вопрос: что писать во второй расписке, если дом ещё не сдан и никаких улучшений/ремонта не могло быть произведено в принципе, тк до передачи ключей собственнику не позволят что-либо менять в несданнной квартире.егор
Здравствуйте. Поскольку объекта еще нет, то естественно улучшать собственно нечего (ст. 219 ГК РФ). Поэтому Вы вынуждены будете столкнуться с тем, что а) вторая сторона в сделке просто не захочет оформлять две расписки и б) Вам придется во второй расписке указывать что-то, что не имеет практически отношения к договору уступки.
Если же первая проблема для Вас (и главное для покупателя) проблемой не является, продавайте ему что-то другое.
В целом же надо сказать, что в данном случае Вы сможете принять к зачету сумму, которую сами уплатили по договору ДДУ, а НДФЛ уплатите с разницы. Поэтому предположу, что городить разные схемы будет иметь не слишком много смысла. Хотя, конечно, если цена уступки сильно отличается от платы, которую внесли Вы, возможно, что это может привести к существенному налогу с разницы.
Добрый день. Вы немного путаете. Вы продаете не квартиру, а переуступаете права. В этом случае срок владения не имеет значения, да и владения нет. Максимально что Вы сможете получить в качестве снижения суммы от переуступки — уменьшить ее на сумму документально подтвержденных расходов связанных с приобретением имущественного права требования — ст. 220 НК. Приведу мнение Минфина по этому вопросу например в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 2 февраля 2018 г. N 03-04-05/6203 «Об уплате НДФЛ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве»
Таким образом, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением такого имущественного права
И это для Вас самое важное. Поскольку не забывайте, что помимо Ваших вычетов существуют и вычеты приобретателя по цессии, в связи с чем он в любой момент может просто поставить вопрос, что заплатил больше, для защиты своих прав на свои вычеты.
С уважением Евгений Беляев
Здравствуйте, Егор.
Если застройщиком допущена просрочка по сдаче квартиры, оформите отдельно договор уступки права требования по взысканию неустойки, пени, штрафа. Согласно п.5 ст.11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.
Совершенно законная, немнимая и непритворная сделка. То есть сначала Вы оформляете уступку на неустойку, а спустя какое-то время, к примеру 7-14 дней (или больше, как договоритесь), уступку прав по ДДУ.
Но повторюсь, это возможно только при условии, что у застройщика имеется просрочка в сдаче квартиры.
Кроме того, нужно учесть, что цена такой уступки не должна быть несоизмеримой (большей, равной) с самой суммой неустойки на момент заключения такого договора. Оптимальный вариант- до 50% суммы неустойки.
п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Могли бы вы подробнее описать механизм оформления этой сделки через займ? По сути, расписка нужна покупателю, чтобы требовать с продавца деньги в случае расторжения сделки. Договор займа, на сколько я понял, лишь обоснует уплату покупателем продавцу разницы, но не даст права требовать её назад в случае расторжения сделки.