Нюансы продажи залоговой квартиры

Здравствуйте Ирина!

В соответствии с ч.1 ст.337 ГК РФ

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, продать квартиру без согласия банка вы не сможете. Переход права собственности на покупателя Росреестр просто не зарегистрирует. 

Предположим вы заключили с покупателем предварительный договор купли-продажи, по которому он выплатит всю стоимость квартиры (6 млн.) рублей, если еще покупатель на это согласится. Вы вносите эту сумму в счет погашения ипотеки, но у вас остается задолженность в сумме 1,5 млн. Следовательно, до полного погашения долга и снятия залога, квартиру вы продать не сможете. 

Как написать запрос в банк на одобрение/разрешение данной сделки. На что лучше ссылаться? Или скорее всего банк откажет?

Ирина

Вы подаете заявление управляющему банка в котором просите предоставить согласие на продажу квартиры. При этом вы готовы заключить с банком доп. соглашение к договору ипотеки, в котором вы обязуетесь после выплатить сразу единовременно 6 млн. руб, а оставшуюся сумму долга в размере 1,5 млн. будете оплачивать по согласованному новому графику. Только учтите, что даже если банк примет ваши условия, и даст письменное согласие на продажу квартиры, квартира будет по прежнему обременена залогом. Такой вариант устраивает покупателя? То есть если вы в дальнейшем не выплатите банку по договору 1,5 млн. банк вправе обратить взыскание на квартиру. Залог с квартиры возможно снять только после полного погашения ипотеки. 

общая задолженность по ипотеке 7 500 000 рублей

Ирина

Не совсем понятно: это общий основной долг или вы считаете вместе с процентами?

Сколько в действительности у вас осталось основного долга? Из этого и нужно исходить, т.к. при досрочном гашении ипотеки вам нужно будет оплатить основной долг + проценты на день погашения долга + штрафные санкции, которые набегут на день погашения.

оставшиеся 1 500 000 рублей реально оформить отдельным кредитным договором на меня, как на прежнего собственника в случае продажи. Это вообще возможно?

Ирина

В банке, где у вас ипотека, уже явно вам не дадут кредит, поэтому если вы найдете другой банк, который вам выдаст такой кредит, то такое возможно.

Но у меня сейчас нет финансовой возможности погасить его полностью

Ирина

Исходя из своего судебного опыта в таких ситуациях всегда советую не искать полную сумму по договору, а стремиться войти в график, закрыв текущий долг по платежам, который у вас составляет 4 месяца + штрафные санкции.

даже выйдя в суд и закрыв текущий долг, войдя  в график гашения, суды обычно отказывают банкам в обращении взыскания на квартиру и расторжении договора со взысканием полного долга по договору.

Так же есть вариант, когда банки меняют должника в договоре ипотеки

Здравствуйте.

Если с банком договорится не получится по вопросу реализации заложенного имущества и частичного погашения долга со снятием обременения, то рекомендуйте коллекторам и банку обращаться в суд. После приставы продадут квартиру, а деньги, вырученные от продажи выплатят банку.

Остаток долга, если денег не хватит — спишут.

Ст. 61 ФЗ об ипотеки

5. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Также можете рассмотреть вопрос с личным банкротством. Ситуация такая же. Квартиру продаст управляющий, а если денег не хватит, то долг спишется. Но тут есть последствия, почитать их можете в ст. 213.30 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»