Заключение договора с коллективом собственников в лице совета дома

Question

На основании Решения ОСС МКД заключён договор на оказание услуг. В договоре пишется, что он заключён между ООО «АБВГД» и Коллективом собственников МКД по адресу «город», «улица», «номер дома» в лице Совета Дома на основании «протокола № 1 от 06.02.2015 ОСС МКД». Договор подписан председателем Совета дома. Дата заключения договора 9.02.2016. Я обратился в суд признать договор недействительным, т.к. между датой «договора» и датой «протокола» срок больше года, и если рассматривать «протокол» как доверенность, то срок её действия на дату подписания договора истёк. В иске отказано. В решении пишется, что суд не усматривает нарушений моих прав указанным обстоятельством, т.к. я не являюсь стороной по договору. Я собственник помещения в доме, плачу по «договору» ежемесячно плату. Просьба помочь разобраться в этом каламбуре. Стороной договора может быть только лицо (ст. 420 ГК РФ), физическое (глава 3 ГК РФ) или юридическое (ст. 48 ГК РФ). Физические лица определяются именем, фамилией и отчеством (ст.19 ГК РФ). Юридические лица являются организациями (п.1ст. 48 ГК РФ) и определяются регистрационными реквизитами (п.2 ст. 48 ГК РФ). «Коллектив собственников» лицом не является. Совет Дома тоже лицом не является. Как можно заключать договор с «коллективом»? Кто тогда является стороной по договору? С другой стороны в ст. 164 п.1 ЖК РФ говорится, все собственники МКД могут являться стороной по договору с обслуживающими организациями. В договоре с «коллективом собственников» должны где-то присутствовать моё имя и подпись?

Дмитрий Квон · Answer

Александр, здравствуйте! Спасибо большое, что обратились на сайт Правовед. Вы задаете интересный вопрос, поскольку это правовая неопределенность! Насколько я понимаю, что объединение лиц, которые являются собственниками многоквартирного дома нужно было как-то определить, но этому нет определения, поскольку лица не создали ТСЖ и т.д. Есть только порядок, который установлен в ЖК РФ. Аналогичный случай имеется при создании КФХ, где главой является председатель, но регистрируется он в качестве ИП ГЛАВЫ КФХ. Однако решения принимаются совместно путем голосования. 1. В данном случае суд правомерно отказал, поскольку если в решении общего собрания не было указано сроков, то это не существенно. Относительно того, что не являетесь стороной по договору, то думаю, что возможно и да, поскольку законодатель указал большинство, т.е. предполагал, что могут быть несогласные. Однако это не лишает права обжаловать такой договор, поскольку он затрагивает права и законные интересы. 2. Как раз в данном случае специальной нормой п.1 ст. 164 ЖК РФ законодатель определил сторону как все, либо большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. В данном случае необязательно должна быть Ваша подпись, если ВЫ против заключения договора. Ведь они исполняют решение общего собрания собственников. 3. Вам нужно было обжаловать именно решение, а не договор. 4. Вот нашел Апелляционное определение № 11-1/2012 11-1/2015 11-71/2014 от 5 февраля 2015 г. по делу № 11-1/2012 Ленинский районный суд г. Костромы (Костромская область) https://sudact.ru/regular/doc/... в котором суд указывает, что в соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 164 ЖК РФ (в редакции, действовавшей от 30.11.2010 года) при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Как видно из представленных в дело документов, общее собрание МКД, выбирая своих председателей и определяя круг их полномочий, письменной доверенности в соответствии с установленной выше нормой не выдавало. Таким образом, все договора заключены неуполномоченными лицами. Кроме того, статья 164 ЖК РФ со держит специальные нормы для случая, когда собственники помещений в многоквартирном доме решат, что будут осуществлять непосредственное управление принадлежащим им общим имуществом в таком доме. Обязанность содержания общего имущества в МКД ст. 39 ЖК РФ возлагает на собственников жилых и нежилых помещений в данном доме. Поэтому, в случаях, когда по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление многоквартирным домом осуществляют указанные собственники непосредственно, собственник в таком доме самостоятельно вступает в договорные отношения с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, которые будут на возмездных началах оказывать услуги и выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД. Примерный перечень общего имущества установлен в ч.1 ст. 36 ЖК РФ. При непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров ( ч.1 ст. 164 Кодекса). Таким образом, расходы на содержание общего имущества в МКД, собственник несет только при наличии договора на оказание услуг, утвержденного общим собранием . Какие-либо иные расходы, не обусловленные договорными отношениями, законом не предусмотрены при управлении многоквартирным домом при выборе собственниками непосредственного способа управления. Т.е. нужно смотреть решение общего собрания собственником помещений. Если не обжаловано и оно действующее, то должно исполняться. Можете приложить Решение суда? Если у Вас возникли вопросы, то с удовольствием отвечу на них. С уважением, юрист Дмитрий Квон.