Как быть, если ТСЖ признает ничтожным договор купли-продажи электросетевого оборудования?

Действительно в решении суда первой инстанции более подробно исследуются не самые важные обстоятельства. Ссылка истца на то, что договор должен быть зарегистрирован в ЕГРН не правильна. БКТП — это такой тип подстанций которые признаны движимой вещью, поэтому регистрация сделок с ними не требуется, на что есть судебная практика. Кабельные линии также не следует признавать объектами недвижимого имущества.

А вот апелляция действительно указала на важное обстоятельство — обще домовое имущество заканчивается стеной многоквартирного дома, поэтому принимать объекты за пределами границ общего имущества ТСЖ не обязано. 

В соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме:

внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения… входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

В общем Вы пробовали передать эту подстанцию сетевой компании. Она отказалась, так как не было технической документации на нее. Кроме того, в решении указано, что они сослались на то, что сделка не может быть безвозмездной, так как Вы являетесь коммерческими организациями. В результате подстанция была продана ТСЖ с целью последующей передачи в «МОЭСК». Однако ТСЖ не стало её передавать, а решило вернуть её обратно таким способом. 

В общем если говорить строго то теперь конечно лучше всего договориться о передаче подстанции сетевой организации.  Эта их основной вид деятельности — передача электрической энергии. Полагаю, что они повели себя не очень добросовестно, отказавшись от получения трансформаторной подстанции по таким формальным основаниям.

Полагаю, что подача кассации в данной ситуации не представляется перспективной и кассационная жалоба будет выглядеть довольно формальной.

Таковым видится дело при первом приближении.  Однако при погружении в детали всегда можно найти много интересных моментов. так что если воля руководства действовать дальше — сформулировать аргументы в защиту позиции всегда возможно.  

Добрый день, Василий!

Относительно решения суда первой инстанции — слабое решение. Суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства, и надежды на то, что это решение осталось бы в силе, было немного.

Что касается апелляции. Суд апелляционной инстанции применил как основание для недействительности сделки ст. 168 ГК РФ, то есть признал договор недействительным как сделку, не соответствующую требованиям закона, а именно ст. 168 ГК РФ, вследствие нарушения ст. 45 ЖК РФ.  

По сроку исковой давности здесь вряд ли получится, поскольку для ничтожных сделок такой срок три года.

Ст. 181 ГК РФ:

 Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

Это если исходить из того, что сделка ничтожна. К оспоримым сделкам применяется другой срок — один год, но о применении срока нужно заявлять в судебном заседании. Я не вижу из решения, чтобы Вы заявляли о применении срока исковой давности, соответственно, у суда не было оснований его применять.

На мой взгляд, если уж идти в кассацию, то ссылаться можно  на то, что члены ТСЖ, права которых якобы восстанавливает суд, о нарушении своих прав не заявляли, к участию в деле привлечены не были. Кроме того, из решения не следует, что судом исследовался Устав ТСЖ, выяснялся вопрос о наличии либо отсутствии решения общего собрания. 

Суд разрешает права иных лиц, собственников других домов, при том, что жителями других домов о нарушении их прав также заявлено не было. 

Суд ссылается на отсутствие документации, что также юридического знаяения для разрешения спора не имеет.

В общем, попробовать обжаловать, конечно, можно, но перспектива весьма туманна.

Действия председателя ТСЖ как лица, заключившего договор от имени ТСЖ, в данном случае правового значения не имеют. Если бы его действия были признаны незаконными в ином порядке, не в гражданском, и основания для признания сделки недйствительной были бы заявлены иные. На это внимание обращать не нужно, не в Ваших интересах.

Здравствуйте, Василий. В рассматриваемом случае есть основание для подачи жалобы. Как процессуальное, указанное в части 3 статьи 288 АПК РФ

Статья 288. Основания для отмены судебного приказа, изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций
2. Неправильным применением норм материального права являются:
1) неприменение закона, подлежащего применению;
2) применение закона, не подлежащего применению;
3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.

В виде того, что не были приглашены третьи лица, и не было заслушено их мнение как в суде первой инстанции так и в апелляции. Как я понял это другое ТСЖ, которое не привлекали к делу

По ничтожности.Как я понял там не было платежа,  у председателя ТСЖ не было полномочий. Надо смотреть условия договора. м.б. есть вариант как зацепиться за эти факты.

Здравствуйте.

На мой взгляд есть два существенных обстоятельства в постановлении апелляции. Во-первых, она разрешила дело приняв во внимание необходимость восстановления прав лиц, которые при этом не были привлечены к рассмотрению дела и не высказывали своего отношения к сделке, т.е. восстановлены права лиц, которые суд об этом не просили. Во-вторых, она сделала вывод о ничтожности сделки, хотя на мой взгляд в данном случае можно говорить о ее оспоримости и соответственно сокращенном сроке исковой давности.

Правда, при этом поскольку в суде не было заявлено о пропуске срока исковой давности, данное обстоятельство по сути для кассации иметь принципиального значения иметь не будет.

Здравствуйте, Василий.

В первую очередь,  непонятно почему не рассматривался вопрос применения эстоппеля.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ Оспоримые и ничтожные сделки

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

То есть, суть эстоппеля в том, что суд оказывает истцу в иске, если из поведения истца следовало, что он считал эту сделку действительной. 

И с помощью эстоппеля, как раз защищают ответчиков от недобросовестных истцов, которые сначала заключат сделку, а потом через какое-то время пытаются её оспорить.

И косвенно, суд первой инстанции на это указывает:

Заключив оспариваемый договор купли — продажи от 12.01.2017 № 1/2017 истец, своими последующими действиями, в том числе перепиской, подтверждал факт владения данным имуществом. 

Что по сути верно, но это почему-то не было принято во внимание в апелляции. 

Соответственно можно говорить о неприменении судом закона, подлежащего применению в Вашем деле.

В соответствии со ст. 288 АПК РФ:

1. Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Далее. 

Суд апелляционной инстанции, на мой взгляд, излишне смело пользуется своим полномочием и самостоятельно переквалифицирует требования истца, указывая на ничтожность сделки. Ссылаясь на то, что ТСЖ не имело право заключать подобную сделку. И насколько я понял, истец об этом не заявлял.

Поэтому при обжалование в кассации, можно ссылаться на нарушение принципа состязательности сторон. 

Что также является самостоятельным основанием для отмены.

Статья 9 АПК РФ Состязательность

1. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Далее продолжу.