Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

148 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
148 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Соглашение об авансе за квартиру

Добрый день.

1. Проанализируйте, пожалуйста, соглашение об авансе за квартиру. На что нужно обратить внимание?

2. Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?

С собственниками общался, желание принять аванс через агентство они имеют, делают это для авансирования альтернативы через того же риелтера.

  • avans.pdf
16 Октября 2013, 14:09, вопрос №260992 Александр, г. Москва
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (18)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Александр, здравствуйте!
    Если коротко говорить, то много текста, который ни о чем! По сути просто уточнили некоторые детали и переписали положения законодательства. Единственное что меня смущает что формально, исходя из текста договора, деньги Вы будете передавать продавцам, т.е. физическим лицам. Надо как то отметить что деньги передаются агентству.

    16 Октября 2013, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день, Александр.

    в принципе, соглашение составлено достаточно грамотно и полно, подробно расписаны все условия заключения основного договора купли-продажи квартиры.

    По сути — это предварительный договор купли-продажи квартиры с условием авансового платежа, который входит в сумму основного договора.

    согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ:

    По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    В случае если продавец, например, будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, Вы сможете обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Поэтому заполняйте достаточно полно и подробно все характеристики передаваемого объекта недвижимости.

    16 Октября 2013, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Здравствуйте, Александр!

    «Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?»

    Заключать договор лучше с собственником, т.е. продавцом. И я бы лично стал заключать именно предварительный договор купли-продажи. Авансовый платеж также передал бы продавцам. А если риэлтору, то только по нотариальной доверенности.

    16 Октября 2013, 14:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Соглашение нормальное,  если такое вообще можно сказать о подобных соглашениях. При этом не прописаны, насколько могу видеть, штрафные санкции Покупателя в случае уклонения от заключения договора, что для Покупателя хорошо.

    Юридических проблем здесь нет, проблемы могут возникнуть на этапе возвращения аванса — не из-за соглашения, а просто ввиду отсутствия денег у продавца. Поэтому  более надежно, если обеспечение обязательств осуществляется с помощью аккредитива. Но это сложная схема, требующая сопровождения юридического грамотного, ее редко применяют.

    16 Октября 2013, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Согласно ст.308 ГК
    РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся
    сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в
    доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

     В случае сомнения в отношении того, является
    ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей,
    задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано
    иное.

    В Вашем случае, если
    Вы выступаете покупателем, то договор аванса как раз более безопасен. В этом
    случае нужно произвести оплату в срок, предусмотренный договором (ст. 487
    ГК РФ). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не
    исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель
    вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы
    предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487
    ГК РФ).

    Поэтому Аванс не
    является разновидностью обеспечения исполнения обязательств и не требует
    предварительного заключения какого-либо договора, который надо обеспечивать. Внеся
    аванс, покупатель имеет право требовать возвращения всей суммы аванса даже в том
    случае, если покупатель в одностороннем порядке отказался от исполнения
    договора.

    В случае оформления
    задатка, даже если сделка сорвется по вине покупателя, продавец сможет компенсировать
    свои убытки.

      В
    представленном Вам документе не понятно зачем имеется ссылка на ст.330 ГК РФ –
    понятие неустойки. Следует ссылаться на ст.487 ГК РФ. Если все заполнить
    правильно, в частности обязательно указать срок  соглашения (п.13), то каких-либо рисков для
    покупателя не вижу.

    16 Октября 2013, 14:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Формально и общих чертах соглашение абсолютно корректно. Однако лучше заключать не соглашение, а предварительный договор купли-продажи, причём не с риэлтором (по доверенности) а непосредственно с собственниками. Причём, если я правильно поняла из Вашего вопроса — там 2 сособственника. Поэтому они оба должны участвовать.

    Передача аванса через риэлтора возможна, но это также необходимо оговорить.

    С уважением!

    16 Октября 2013, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Только обязательно дополните это соглашение распиской о передаче денежных средств. ФИО  лица, получившего деньги, дата, сумма — должны быть написаны полностью прописью и рукой лица, которое получило деньги. Росписи недостаточно.

    Соглашение об авансе дополните фразой о том, что Продавцы по настоящему соглашению несут солидарную ответственность за исполнение обязательств, в том числе и в части возврата аванса в случае уклонения продавцов (одного из продавцов) от сделки купли-продажи. Это позволит, если что, взыскать аванс с любого в полном объеме.

    16 Октября 2013, 14:37
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Подскажите, что правильно просить включить в расписку?

    Я, ФИО, принял по доверенности № Х от Хх.хх.хххх, выдаеной ФИО, аванс в размере Х рублей от Ф.И.О. в счет оплаты за объект такой-то?

    Спасибо!

    16 Октября 2013, 15:03
  • Юрист - Винокуров Вячеслав

    Здравствуйте Александр!

    Простая письменная форма доверености вызывает некоторые сомнения. Рекомендую требовать предоставления нотариально завереной доверености. К тому же нотариальная довереность, скорее всего, будет выдаваться риэлтору для оформления сделки, включить в нее пункт о принятии аванса, не проблема.

    16 Октября 2013, 14:39
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Именно на получение аванса доверенность, да, за опреденную квартиру. Спасибо!

    16 Октября 2013, 14:59
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    По большому счету соглашение об авансе вообще не имеет какой то особой юридической силы. Здесь под другим названием предварительный договор скрыт и если не хотите сами на себя лишние обязательства возлагать вполне можно довольствоваться распиской от продавцов о получении денег.

    16 Октября 2013, 14:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    2. Соглашение планируется подписать с риелтером агентства недвижимости, у которого есть доверенность в ППФ от двух со-собственников. На что в ней обратить внимание и достаточно ли ППФ при авансе в 100 т.р.?

    Доверенность на что? Если на получение аванса, то никаких проблем не будет, если ее действительно продавцы выписали и не откажутся от сделки. Сам договор аванса вполне грамотный, только срок указать обязательно.

    Если на заключение сделки, то ее просто по доверенности в ППФ Росреестр не зарегистрирует.

    16 Октября 2013, 14:48
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Я, ФИО, принял по доверенности № Х от Хх.хх.хххх, выдаеной ФИО, аванс в
    размере Х рублей от Ф.И.О. в счет оплаты за объект такой-то? 

    Да, только обязательно еще укажите должность того, кто принимает деньги и все.

    16 Октября 2013, 15:16
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здесь под другим названием предварительный договор скрыт и если не хотите сами на себя лишние обязательства возлагать вполне можно довольствоваться распиской от продавцов о получении денег. 

    Ну да… Расписка — всего лишь документ, подтверждающий получение денег в счет какого-либо обязательства. В ней будет написано, что выдавший расписку передает сумму в оплату по договору такому-то или, например, в счет будущей продажи квартиры. В то же время, расписка не устанавливает обязательства будущего продавца заключить такой договор, потому как — односторонний документ. Кроме того, оплата по несуществующему договору образует неосновательное обогащение у продавца (ст. 1102 ГК РФ), потому как деньги переданы до заключения какого-либо договора, без основания. Причем такое неосновательное обогащение придется взыскивать, если продавец откажется от заключения договора купли-продажи, то есть тратиться на суд.

    Вадим, не советую Вам обходиться распиской при заключении договоров купли-продажи квартиры...  

    16 Октября 2013, 15:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Судя по всему, между риэлтором и собственником, по крайней мере, фактически существует договор поручения, по которому риэлтор — поверенныый, а собственник квартиры — доверитель (стст. 971 — 979 ГК РФ), подтверждающийся доверенностью. Риэлтор не подписывает никаких договоров за собственника, а только лишь получает деньги от Вас в виде аванса и руководит сторонами, направляя их. Вместе с тем, такие фактические действия не могут осуществляться поверенным. Его действия могут быть, в первую очередь, юридическими (п. 1 ст. 971 ГК РФ), то есть, например, заключение сделок от имени доверителя, а фактические могут им осуществляться, но только для выполнения юридических. Такая доверенность, исходя из анализа (но ее надо видеть) не соответствует закону. Таким образом, передавать аванс по такой доверенности поверенному нельзя, если он лично, от имени доверителя не подписывает рассматриваемый договор. Аванс, в данном случае, можно передать только продавцу, а тот уже как хочет так и распоряжается им — может передать риэлтору, если ничего не боится.

    Кроме того, если риэлтор обещает Вам сдать документы в Росреестр, его доверенность должна быть нотариальной, в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. 

    Если доверенность выдана в простой письменной форме, этот риэлтор не может сдавать заявление и договор купли-продажи, который Вы заключите с собственником позже, в Росреестр.

    Если забыть о риэлторе, то обсуждаемое соглашение — ничто иное как пердварительный договор: в нем согласованы все существенные условия договора купли-продажи и установлен срок заключения такового. На Вас он не накладывает, фактически, никаких обязанностей, поэтому может быть заключен.

    Повторюсь, передавать аванс риэлтору по этому договору нельзя — только продавцу. Если передадите риэлтору, у него возникнет неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), которое нельзя взыскать (ст. 1109 ГК РФ), потому как он — лицо ни коим образом не связанное с соглашением.

    Рекомендация: заключить это соглашение, но деньги передать непосредственно продавцу по расписке, в которой указан этот договор как основание передачи денег, а дальше — пусть он сам решает.

    16 Октября 2013, 16:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    Либо следует заключать приведенное соглашение от имени продавца риэлтором (которому выдана простая доверенность), тогда можно передавать деньги по расписке ему. Простая довернность в этом случае подойдет, в силу ст. 975 ГК РФ, но по такой нельзя через риэлтора сдать документы в Росреестр. 

    16 Октября 2013, 16:25
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А можете пояснить, что значит "заключать от имени продавца риэлтором"?

    В соглашении написать, что оно заключено между мной и риэлтором, действующим по такой-то доверенности? Или наоборот - между мной и продавцами?

    16 Октября 2013, 17:12
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    В расписке —  «Я, фио! такой-то паспорт такойто  проживающий там-то получил от фио такой-то паспорт такой-то сумму  в размере прописью  по договору аванса от такого-то числа.

    Полномочия фио! такой-то  удостоверены доверенностью   от такого-то числа выданной Фио1 и ФИО2»

    Дата прописью, фио прописью, подпись.

    ФИО, сумма должны быть прописаны собственноручно лицом, получающим денежные средства.

    Но дело в том, что в вашем случае доверенность может быть

    1. выдана не тем лицом  (ничтожна изначально),

    2. отозвана.

    А доверенное лицо может данную сумму доверителю (то есть продавцу) не передать. 

    Юридически в этом случае вы сохраняете право на взыскание суммы. Фактически  это становится крайне затруднительным. 

    И оба эти обстоятельства, к сожалению, вне вашего контроля. Максимум, что вы можете потребовать — предъявления вам нотариально удостоверенной доверенности на заключение данного договора.  Фактически этот договор, по своему содержанию — предварительный договор купли-продажи. Но  это придется доказывать.

    До 1 марта 2013 года предварительный договор купли-продажи в простой письменной форме  был бы недействительным, форма предварительного договора требует той же формы, что и основной договор. А основной договор требовал регистрации.

    Почему этот риэлтор сейчас вам не предложил заключить предварительный договор купли-продажи, а предложил вот такое «Соглашение об авансе»  - надо спрашивать у риэлтора.

    Мне не очень нравится п. 4. Я бы сформулировала «Сумма, уплаченная в соответствии с настоящим договором  является  авансом по  Договору купли продажи объекта, указанного в п. 3 настоящего договора и учитывается в счет оплаты цены Объекта, указанного в п.1 настоящего договора»

    16 Октября 2013, 16:58
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Исправлю —  доверенности на получение денежных средств, конечно, если речь идет о деньгах. Доверенности на заключение договора — лишь в том случае, если договор от имени Продавца подписывает  риэлтор. Но это должно быть прописано в самом договоре так же «Риэлтор, действующий от имени продавца по доверенности такой-то». При этом крайне важно, как будут прописаны полномочия в доверенности. По сути доверенность в данном случае должна содержать все существенные условия договора.

     Договор в любом случае предпочтительнее заключать с собственниками.

    Денежные средства тоже лучше передавать собственникам, поскольку остаются риски отсутствия полномочий у риэлтора.  Взыскивать сумму вам в случае наличия полномочий придется с собственников, в случае отсутствия полномочий — с риэлтора. Фактически это будет затруднительно. И следует учитывать психологический момент передачи денег собственникам.

    16 Октября 2013, 17:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист
    Общаться в чате

    В соглашении написать, что оно заключено между мной и риэлтором, действующим по такой-то доверенности? Или наоборот — между мной и продавцами?

    Написать, что оно заключается между продавцом таким-то, в лице представителя по доверенности такого-то, с одной стороны, и Вас, соответственно, — с другой. В доверенности должно быть полномочие на заключение указанного соглашения простым указанием наименования этого соглашения и адреса квартиры (условие о цене, за которую может продать риэлтор — на усмотрение продавца). 

    В доверенности можно было бы указать лишь реквизиты соглашения в виде его точного названия, номера и даты, но к моменту выдачи доверенности, еще не будет ни номера, ни даты договора, если, конечно она не будет выдана одновременно с заключением соглашения, поэтому связать ее с договором станет возможно лишь указанием на конкретную квартиру. Как только доверенность будет связана с договором, отпадает необходимость прописывать в доверенности все существенные условия предварительного договора (те условия, без которых он не считается заключенным, которые, в свою очередь, должны соответствовать существенным условиям купли-продажи, — а это: предмет, то есть адрес (впрочем, адрес будет в доверенности) и площадь по данным БТИ — ст. 554 ГК РФ, и цена — ст. 555 ГК РФ), потому как оба документа: и соглашение, и доверенность становятся частями одной сделки, в силу п. 2 ст. 434 ГК РФ, и дублировать в них любые условия уже смысла нет.  

    Вывод. Надо в соглашение вписывать риэлтора, указанным Выше способом, в доверенность ему вписать полномочия на заключение конкретного соглашения либо указанием его, соглашения, реквизитов, либо указанием на квартиру.

    Иначе, в виду риска признания доверенности ничтожной по ст. 168 ГК РФ как несоответствующей закону, деньги будут переданы неуполномоченному лицу и, в случае, если продавец откажется заключать это соглашение (передумает) взыскать с него эти деньги будет, если не невозможно, то крайне затруднительно.

    17 Октября 2013, 01:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Артемьев Роман Евгеньевич

    Добрый день, Александр!

    Именно на получение аванса доверенность, да, за опреденную квартиру. 

    Если в доверенности риэлтора указано, что ему доверяют лишь получить аванс за квартиру, но нет указания на то, что он вправе подписать соглашение об авансе (то есть предварительный договор купли-продажи квартиры), то при подписании Вами такого соглашения оно не породит обязанности продавцов заключить с Вами договор купли-продажи квартиры, так как это соглашение  подписано неуполномоченным лицом (риэлтором). Вы не сможете заставить продавцов продать Вам квартиру, если впоследствии они откажутся исполнить такое соглашение об авансе.

    С уважением, Роман.



    17 Октября 2013, 04:46
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats