Как происходит установление кадастровой стоимости?
Вопрос по п. 5 ст. 217.1 НК РФ. Если я разделю участок 12 соток на два по 6, например, в этом декабре, Росреестр установит кадастровую стоимость на вновь созданные участки по факту не с начала года (2019), так как на начало года их не было. Будет ли считаться, что эта стоимость действует с начала 2019 года задним числом или я смогу воспользоваться тем, что она не определена на 01.01.2019 и не платить НДФЛ с 70 % от кадастровой стоимости (минус 1 млн.), если цена продажи будет ниже 1 млн. Продажа в 2019 году.
п. 5 ст. 217.1 НК РФ.:
«В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.»
Там не сказано, что КС задним числом с 01 января будет установлена при делении участка после 1 января, например 10 мая или 8 декабря.
Мне удалось найти ПИСЬМО ФНС РФ от 15.10.2018 № БС-4-11/20058@, где сказано, что если КС на начала года не была установлена, то: «в рассматриваемой ситуации в целях обложения налогом на доходы физических лиц сумма дохода от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены сделки, определенной продавцом и покупателем в договоре купли-продажи. Пунктом 1 статьи 105.3 Кодекса предусмотрено, что для целей Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными.»
То, что вы написали полезно с точки зрения оспаривания КС получается, похоже?! Меня вариант с 50% на 6 сот от КС нынешних 12 очень бы устроил, но происходит иначе… Участки продает юр лицо, которое из одного большого поля нарезало их 5 лет назад. КС 12 сот по всем участкам была изменена в этом году в меньшую сторону и стала равной у всех аналогичных участков (не знаю почему это произошло), хотя изначально при моей покупке она разнилась между 12 сот полностью одинаковыми участками и я, выбирая, между двумя соседними участками выбрал с меньшей. После снижения КС она стала адекватной рынку… У нас почти все покупая 12 соток дробят их на 6+6, или 14 сот 7+7 для продажи и на вновь создаваемые 6 сот. кад стоимость появляется почти равной 12 сот. старого участка и она тоже выровнена и значительно выше рыночной, таким образом у новых созданных в 2019 году участков 7 сот она равна 12 сот. (6 сот чуть ниже 12 сот.) Таким образом, появился удивительный дисбаланс на участки созданные до 2019 года с рыночной КС и вновь создаваемые дроблением со сверх высокой, взятой непонятно откуда. По тому пункту получается, что вы написали получается КС должна быть 50 % у 6 соток, а не 90 % от стоимости 12 сот. На этом приказе можно оспорить стоимость?
Вообще да, Приказ МЭР под такие случаи подходит. Насчет исходной ситуации — Письмо ФНС применяется, когда на начало года участок был, а вот КС на него не была определена. Я почему Приказ МЭР скинул — у нас его применяют в ситуациях, как у вас на 100%) Никто конечно в суд не выходил, чтобы правоприменение нарабатывать, но факт — ФНС принимает КС по акту Росреестра и фактически относит ее на весь календарный год.