Сколько времени и денег уйдёт на судебные разбирательства и каковы наши шансы?

Question

Здравствуйте) Столкнулись со следующей ситуацией: Являемся собственниками земельного участка, выданного под строительство гаража (в наличии: св-во о собственности, присвоенный адрес, кадастровый паспорт без уточнения границ). Металлический гараж советского типа (не является капитальным) был установлен ещё в 1982 году, а право собственности на землю было оформлено в 1996-ом. Участок вместе с гаражной постройкой достались нам по наследству в 2018 году. В том же году мы решили уточнить координаты и границы нашего участка, обратившись к услугам кадастрового инженера, но получили отказ из Кадастровой палаты. Оказывается, несколько лет назад, в 2010-х, собственники многоквартирного дома, во дворе которого находится наш участок с некапитальным гаражом, решили приватизировать придомовую территорию и случайно, либо специально, захватили и наш участок. На публичной кадастровой карте наш участок не значится, являясь частью их придомовой территории (т.е. при межевании они "накрыли" наш участок своим двором). Кадастровая палата сообщила, что не может внести изменения без согласия собственников жилья МКД, хоть и понимает, что наше право собственности возникло гораздо раньше. Мы хотели провести собрание собственников жилья данного МКД, но выяснили, что инициаторами такого собрания могут быть только собственники жилья, которыми мы не являемся, в связи с чем отказались от этой идеи (найти понимание среди жильцов данного дома очень непросто, про беспредел некоторых его представительниц здесь слагают легенды). Пришли к выводу, что единственное решение - обращение в суд, хотя на консультации в Кадастровой палате нас заверили, что уточнение границ для гаражного участка не является обязательным условием. Тем не менее, поскольку мы планируем продать участок вместе с постройкой, захотелось расставить все точки над "И", дабы покупатель потом не вспоминал нас нехорошими словами. Жители дома (речь идёт о нескольких его представительницах преклонного возраста) решили нам помешать и раструбили везде, что не допустят строительства капитального гаража, одновременно с этим предлагая продать им участок с постройкой за бесценок. Подскажите, пожалуйста, с исковым заявлением какого рода мы можем обратиться в суд: О предоставлении возможности уточнения границ нашего участка, как ранее учтённого, или О признании неправомерности/незаконности кадастрового плана придомовой территории МКД с последующим его аннулированием? Хотелось бы со вторым, т.к. решилось бы сразу два вопроса, но насколько высока вероятность положительного исхода? Подскажите, пожалуйста, могут ли собственники жилья МКД помешать строительству гаража собственнику земельного участка, выданного под строительство гаража много лет назад? Сколько времени и денег уйдёт на судебные разбирательства и каковы наши шансы? Мы не местные, поэтому временной фактор очень важен. Если это имеет значение: На придомовой территории данного МКД гаражи и другие постройки отсутствуют (бабушки никому не позволяют), а наш участок с некапитальной гаражной постройкой расположен в глубине двора, прим. в 15-20 метрах от подъезда. Очень рассчитываем на профессиональную помощь! Спасибо!

Евгений Антипов · Answer

Добрый день, Александр! В соответствии с ч. 1 ст. 43 федерального закона от 13.07.2015 N 218 «О государственной регистрации недвижимости»государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в ЕГРН, не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (т.е. уточнение границ земельного участка). На основании ч. 10 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. При межевании земельного участка МКД кадастровый инженер должен был учесть Ваш участок. Но сделал этого. Такое бывает. С моей точки зрения здесь речь следует вести об исковом заявлении о признании реестровой ошибки при формировании участка МКД и устранении такой ошибки. После решения суда сможете поставить свой участок на учёт в обычном режиме. Удачи!

Ольга Романова · Answer

Добрый день, Александр! Вопрос вас как вам кажется на первый взгляд не так прост. Когда формировали участок МКД кадастровые инженеры, конечно, должны были учесть возможность наличия права на земельный участок под металлическим гаражом. Наверняка спрашивали жильцов о собственнике гаража, но так как объект некапитальный, скорее всего, решили, что установлен он самовольно, что характерно для придомовых территорий. Отсутствие координат участка с 1996 года это большая проблема, ведь теперь надо доказывать местонахождение участка. Хорошо, что у вас есть хотя бы металлический гараж. Но отталкиваться надо от документов на землю. Что написано в описании земельного участка, какие даны ориентиры, есть ли в акте от 1996 года координаты участка, хотя бы географические? Если нет в вашем экземпляре, то значит следует поискать графические материалы и дубликат акта в отделе гос фонда данных землеустройства в Росреестре. Постановка на кадастровый учет земельного участка МКД без учета прав на ваш земельный участок может быть и похожа на реестровую ошибку, но на мой взгляд это не так. По смыслу ст. 61 218-ФЗ от 13.07.2015 года реестровая ошибка это — воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. То есть, в настоящий момент под МКД, к примеру, сформирован участок площадью 10000 кв.м. и он в силу ст. 36 ЖК РФ является общей долевой собственностью жильцов. А ваш участок под гаражом, к примеру, 50 кв.м. и он при условии, что у вас получится выиграть суд, должен будет не просто вычитаться из площади участка МКД, к нему еще надо будет обеспечить подход и подъезд, то есть какова потеря площади участка МКД получится в итоге пока не понятно, следовательно исправление данной ситуации повлечет за собой прекращение прав жильцов на земельный участок с таким-то кадастровым номером, такой –то площадью. Считаю вариант о признании незаконным межевания (образования) земельного участка под МКД, исключение сведений из ЕГРН о земельном участке с таким-то кадастровым номером более правильным для искового заявления. Шансы? Есть, но надо будет доказать изначальное местоположение земельного участка, что именно здесь вам его выделяли, при условии, что в акте вообще ничего не написано про описание границ участка. На счет денег, не скажу, вам надо узнавать расценки местных кадастровых инженеров, экспертов и т.д. Время – несколько месяцев может занять процесс. Потом еще подготовка межевого плана об уточнении границ земельного участка и подача его в МФЦ, потом еще строительство гаража и изготовление технического плана и подача его в МФЦ. Всего хорошего!