Как добиться взыскания по исполнительному листу от юрлица?

Здравствуйте, Сергей.

Могут ли приставы после наложения ареста по исполнительному листу реализовать через торги (или другую процедуру) право аренды ?

Сергей

Да, полагаю, что могут, хотя есть некоторые исключения.

В соответствии со ст. 75 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

1. В рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе:

3)право на аренду недвижимого имущества;

Как указывал ВАС РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90:

<Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>

6. При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.

Комитет не дает согласие на арест права аренды, ссылаясь на то, что права получены должником через конкурс.

Сергей

По общему правилу, если срок аренды государственной или муниципальной земли более 5 лет, то согласие не нужно.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ

9.При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Но тут есть особенности в зависимости от того, когда был заключен договор.

Уточните, в каком году заключили аренду?

Добрый день.

Договор аренды, это имущественное право, подлежащее оценке, следовательно ничто не мешает приставам наложить арест на это право и реализовать через торги.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон (действующая редакция)

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Здравствуйте.

Тут могут быть несколько вариантов. Сначала следует сказать, что довольно давно уже Президиум ВАС РФ в Постановлении № 5536/01 от 11.09.01, указывал, что по правовой природе сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды ЗУ является сделкой по уступке прав требования и переводом долга… Соответственно для передачи прав и обязанностей по договору требуется согласие кредитора. Однако есть и исключение, поскольку согласно ст. 22 ЗК РФ если договор аренды заключен на срок менее 5 лет, согласие арендодателя и не требуется. Когда был заключен договор и есть ли в нем прямой запрет на передачу земли в субаренду?

Сергей, день добрый!

В соответствии со ст.75 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

В рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе:
1) право требования должника к третьему лицу, не исполнившему денежное обязательство перед ним как кредитором (далее — дебитор), в том числе право требования по оплате фактически поставленных должником товаров, выполненных работ или оказанных услуг, по найму, аренде и другим (далее — дебиторская задолженность);
2) право требования в качестве взыскателя по исполнительному документу;
3) право на аренду недвижимого имущества;

 
В ст.8 того же Федерального закона указан перечень документов необходимых судебному приставу для реализации недвижимого имущества:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;
2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;
4) документы, подтверждающие внесение объекта недвижимого имущества в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, или документы, подтверждающие отнесение недвижимого имущества к объекту культурного наследия, включенному в реестр, выявленному объекту культурного наследия, охранное обязательство на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, или иной охранный документ..".

Дополнительно к указанному выше перечню статьей 10 предусматриваются документы, необходимые для обращения взыскания на право долгосрочной аренды:

1)  копия договора аренды;
2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Т.е.законодатель предусмотрел ситуацию когда арендодатель не согласен с принудительной заменой стороны по договору аренды. Судебный пристав вправе возвратить в Ваш адрес исполнительный лист без проведения каких-либо действий в том числе в случае 

«если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными»

а также

«если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях..» (ч.1 ст.46 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

     Реализация права на долгосрочную аренду реализуется именно на торгах, со своей процедурой, однако на сегодняшний день объект на который возможно обращение взыскания имеется (аренда недвижимости) и процедура реализации не проведена (оснований для прекращения исполнительного производства нет).
 
С уважением.

Сергей, здравствуйте!

Действующее законодательство предоставляет возможность передачи права аренды без согласия арендодателя, в том числе в случае обращения взыскания на право аренды по договору аренды публичного имущества, заключенному по результатам конкурса.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя. (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве)

Как отмечается, в отношении указанной выше нормы (о необходимости согласия арендодателя на обращение взыскания) существуют специальные правила, предусмотренные земельным законодательством (которые, тем самым, исключают применение общего правила, сформулированного в законе об исполнительном производстве). 

Специальные правила, сформулированные для случаев аренды участка, находящегося в публичной собственности, не предусматривают необходимость получения согласия арендодателя на передачу права долгосрочной аренды, а предусматривают лишь необходимость уведомления арендодателя о состоявшемся переходе права аренды к другому лицу.

… учитывая диспозитивный характер п. 2 ч. 10 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» норма ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса носит специальный характер по отношению к указанному правилу п. 2 ч. 10 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.03.2016 N 33-3498/2016 по делу N 2-3664/2015)

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. (ч. 9 ст. 22 ЗК РФ)

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, ...(п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»)

С уважением, Александр Васильев